文/上海进深 魏薇

对于今天出手的房企而言，这颗“定心丸”来得刚刚好。

昨天，上海现房销售相关政策正式落地；今天，第十批次土拍紧接着开拍。细则落地与土拍开拍几乎无缝衔接，房企在出手前等到了明确规则。

此前市场一直在等一个答案：828新规到底怎么执行，哪些项目会受到影响，预售和资金监管又会怎么变化？

新政明确：对于8月28日前已经发布出让公告、但尚未完成拿地的项目，政策给出了过渡安排：2027年底前上市的，预售条件仍可按原政策执行，但预售资金监管按照新规执行。

而8月28日之后发布出让公告的住宅用地，原则上优先现房销售；如果要预售，项目需要达到主体结构封顶等条件，预售资金监管也会更加严格。

今天登场的这批地，恰好都是8月28日前已经公示的地块，踩中了这条过渡政策。

新政后的首场土拍，房企虽然已经感受到资金监管收紧的压力，但预售门槛暂时没有升级。

该来的新规来了，该给的缓冲也给了。

此次挂牌出让共有4宗地块，分别位于虹口北外滩、杨浦五角场、闵行古美和宝山炮台湾，起始总价合计约141.9亿元。

报名截止日期是在上周五，也就是新政出来之前。其中，杨浦五角场和闵行古美地块吸引多家房企竞争，虹口北外滩和宝山炮台湾地块只有一家房企参与。

杨浦五角场：5家争抢

杨浦江湾历史文化风貌区020-02地块，是本批次目前报名房企最多的一宗。

地块吸引了联发、越秀、中建壹品、绿城、招商&南山5家房企/联合体参拍。

地块为纯住宅用地，出让面积约1.86万平方米，容积率2.4，建筑面积约4.45万平方米，建筑限高60米，起始总价约24.05亿元，起始楼板价约5.4万元/㎡。

前半程，联发和中建壹品举牌最积极，招商联合体在最后阶段发力，绿城全程未参与竞价。

经过109竞价后，由招商&南山联合体竞得，总价292050万元，溢价率21.46%，成交楼面价6.55万/㎡，未来售价预计超11万/㎡。

纯住宅，是这宗地块的一大优势。再加上地块所在的五角场—新江湾城板块已经形成较成熟的居住、商业、产业和教育资源体系。

地块位于大创智核心区域，靠近10号线三门路站，周边连接五角场、新江湾城等成熟板块，云际尚浦等城市综合体以及字节跳动、B站、叠纸等企业也在附近集聚。

按照2.4的容积率和约4.45万平方米的地上建筑规模，后续大概率会形成高层、小高层等改善型产品组合。如果按100-140㎡主力户型估算，总套数约300-400套。

周边新房市场方面，地块北侧的新江湾城板块，建发海宸、保利珺园等高端项目均价已站稳11-12万元/㎡区间，别墅产品价格更高。

对于房企而言，这宗土地属性简单，板块成熟，周边有价格锚点，未来销售端也有一定确定性。在现房销售逐步推进、资金监管趋严的背景下，这类地块的价值反而更加凸显。

虹口北外滩：国贸底价拿下

这块地是本批次土地条件最特殊的一宗，地块性质为科研设计用地与普通商品房组成的混合用地，住宅占比不超过37.5%，科研占比不低于62.5%。

昨日，上海虹贸鑫房地产有限公司已经对该地块进行招标，拟计划总投资1010251万元。上海虹贸鑫房地产有限公司背后股东为国贸和北外滩集团，二者的持股比例分别为80%、20%。

地块出让面积约1.79万平方米，容积率7.1，限高198米，起始总价约54.18亿元，起始综合楼板价约4.26万元/㎡。

住宅楼面价约11.4万/㎡，未来要卖到19万 /㎡。

除了住宅开发之外，项目还涉及科研设计功能，同时需要考虑轨道交通站点出入口，并至少布局一处垂直交通。

规划还提出，低层鼓励设置连续建筑组群，通过平台和立体交通实现不同功能的融合，并通过二层连廊连接周边道路，形成更加开放的街区空间。

地块紧邻12号线国际客运中心站，与白玉兰广场、北外滩来福士等商业和商务设施距离较近，中高层住宅未来也具备一定的江景资源。

但区位优势并不能完全掩盖土地本身的复杂性。

混合用地和超高层设定，意味着更高的开发要求和更复杂的运营，叠加新政的资金成本，双重挤压，对于房企资金实力、开发能力以及后续持有能力都有更高要求。

因此，这宗地底价成交没有悬念。

就在8月初，青山实业与华峰集团联合体以可售住宅楼板价超过12万元/平方米的价格竞得68街坊地块，成为北外滩新的地价标杆。

紧邻的67街坊随后快速挂牌，两宗地块前后脚进入市场，也让北外滩近期的土地市场动作更加密集。

宝山炮台湾：象屿拿地心切

宝山区炮台湾公园仅有象屿一家房企报名。

拿地心切的象屿已提前进入项目开发准备阶段。

9月中旬，象屿旗下的上海象唯房地产开发有限公司已对宝山区炮台湾公园社区C7-a-25地块的新建住宅项目进行相关招标。

地块出让面积约3万平方米，容积率1.5，规划建筑面积约4.5万平方米，建筑限高36米，起始总价约12.15亿元，起始楼板价约2.7万元/㎡，是区域近年来罕见的低密纯宅地。

地块规划条件对室外地面标高、建筑高度以及出土量都有明确要求。其中，建议室外地面标高为9米，出土量控制在约5.3万立方米以内。

从土地条件来看，项目适合做低密度改善型产品。未来会做成抬板，产品大概率是洋房叠墅为主，主要面向淞宝本地改善。