文/上海进深 严明会

房地产营销不缺漂亮数字，真正有说服力的，是销售端的成绩能否在网签端得到验证。

森兰绿城翡翠岛在今年8月15日、9月22日两次开盘。

官方披露的销售数据是：从首开到二批次开盘，39天累计售出74套房源，累计销售额25.5亿元。

截至当前，网上房地产显示，网签71套，网签率约95%。

官宣74套，网签71套，只差3套。对于一个高总价纯别墅项目而言，这组数据已经很有说服力。

首开更是打出了今年上海联排别墅市场的高光表现。

首批推出55套房源，均价12.37万/㎡，最低单价9.45万/㎡、最低总价约2225万元；最高为512㎡楼王，单价约19.84万/㎡、总价约1.06亿。

官方口径售出51套，去化率约93%；去化面积约1.46万平方米，销售金额超过18亿元。其中，一套建筑面积约512平方米、总价超过1.01亿元的房源率先成交。

根据项目披露的市场排名口径，这个成绩位列今年1-8月上海联排别墅市场销售面积、销售金额、成交套数三项第一。

二批次推出28套建面约235-400㎡房源，均价11.57万/㎡，总价约2197万~6053万。官宣去化22套，去化率约79%。

据克而瑞数据，森兰绿城翡翠岛70套房源成交均价12.2万元/㎡，套均总价3453.2万元。

8月至今，在上海别墅销售榜中位列成交套数、成交金额TOP1。

不过，这只是第一阶段的成绩。

全盘规划329套房源，后续仍有200多套待推，首开和二批次的热度能否延续，才是接下来真正的考验。

纯别墅小区

今年8月以来，上海内环多个高价项目认购遇冷，与部分外环外改善盘的热销形成对照。购房者对地段、产品与总价的权衡，比此前更精细。

森兰绿城翡翠岛位于浦东中环外侧，地段能级并不占优，通勤便捷度和市场认知度，跟内环核心板块的高端产品比，也不占上风。

但它赢在产品形态的差异化。

中环沿线的新房供应，以高层公寓和混合业态为主，低密度纯别墅产品在这一区段长期供给不足。

今年上海别墅市场的新增供给整体收窄，市场重心正从供应扩张转向存量消化。这个时候，纯别墅、低密、成片、岛居，就成了硬通货。

它手里有几张别人很难复制的牌。

第一张牌：容积率。地块总占地约22.6万方，住宅部分容积率0.4-0.7，规划可售房源329套，产品为建面约270-540㎡的联排与合院。限高10米，全部纯别墅，没有叠拼混搭。上海自2010年叫停容积率1.0以下宅地供应以来，这种成片纯墅区，近20年供应屈指可数。

第二张牌：岛居形态。项目四面环水，天然形成独立社区界面，与外部城市界面保持恰到好处的距离感，整体静谧度非一般别墅区可比。

第三张牌：体量。总建面约27.7万方，这个规模的纯低密住宅，在上海主城范围内几乎找不出第二个。

在此之前，森兰在上海顶豪版图中的标签，始终是成熟宜居的国际社区，主流成交集中在高端改善赛道，亿元级资产几乎是空白。

而森兰绿城翡翠岛的首开，以一套亿元别墅和18亿元的单日销售额，将森兰推入了亿元级资产的行列。

绿城代建

需要注意的是，森兰绿城翡翠岛的“绿城”，并非绿城中国，而是由绿城管理代建。

开发决策、资金、最终责任主体都是外高桥，绿城管理提供方法论和产品体系加持，但不掌握开发主导权。

项目的开发商是上海外高桥集团股份有限公司，实际控制人是浦东新区国资委。上海外高桥资产管理有限公司持股48.03%，为最大股东。项目公司法人和董事长为外高桥集团现任董事长为蔡嵘。

蔡嵘在2025年6月上任。在此之前，他曾担任上海陆家嘴（集团）有限公司总经理、党委副书记，上海浦东开发（集团）有限公司总经理、党委副书记等职务。

从浦东国资委到陆家嘴集团，再到外高桥集团，蔡嵘的职业路径贯穿了浦东多个核心开发平台，懂国资改革、懂市场化、懂浦东战略。

外高桥集团也是浦东新区三大国资开发平台之一，主营业务涵盖物业经营、贸易及服务、房产销售等板块。森兰绿城翡翠岛所在的森兰国际社区，正是外高桥集团深耕多年的核心区域。

早在2023年9月，森兰绿城翡翠岛地块设计方案就公示。但此后相当长时间里，项目鲜少更新动态。

从设计方案公示到2026年4月案名公示、实景样板间亮相，中间隔了整整两年半。