文/上海进深 严明会

杨浦滨江九宫格的最后一块住宅拼图，正式落定。

10月12日，杨浦区人民政府网站公示，定海社区I11-01地块（大桥街道89街坊）历史风貌保护项目实施主体候选人为中建壹品投资发展有限公司。

这是杨浦滨江九宫格中的最后一宗住宅用地。

入沪仅三年，中建壹品已在这一片区连续落下五子，从初入上海的市场参与者，成长为杨浦滨江定海片区布局项目最多的开发企业。

当其他房企还在上海各个板块寻找机会，中建壹品已经把核心资源集中押注杨浦滨江。这套打法让它迅速打开上海市场，也让它与单一板块的市场表现深度绑定。

此次拿下的I11-01地块用地面积18735.37㎡，规划用途为二类住宅组团用地，容积率仅1.4，限高12米，地上计容建筑面积26229.51㎡。地块底价15.895亿元，折合楼板价约60600元/㎡。

根据出让要求，该地块商品住宅风貌公寓全装修比例为100%，装修标准不低于4000元/㎡。地块内约1.5万㎡的风貌建筑面积均为里弄建筑，另包含3处红色资源需要保护。

从位置看，地块紧邻中建壹品此前开发的外滩元境、中铁云绣外滩，与美团、B站总部一路之隔。

单一拿地方式

此前，中建壹品党委书记、董事长徐超此前曾对外表示：“充分发挥中建三局全产业链优势，全方位推进风貌遴选、城市更新、股权收购、合作开发等拿地方式，提高项目的整体盈利能力。”

这番表态，放在中建壹品的上海拿地路径中，颇有代表性。

2023年，中建壹品首次进入上海，第一站就选在杨浦滨江。通过历史风貌保护项目实施主体遴选，以38.62亿元拿下定海社区I14-01、I15-03、I15-02地块。其中，I14-01地块后来打造为浦江之星，I15-02地块则成为风貌商业项目华忻坊。

此后，中建壹品在这条赛道上持续加注。2024年，以37.5亿元拿下定海社区H4-10风貌旧改地块，即外滩源著。

2025年6月，以22.56亿元拿下I9-01地块，楼面价7.6万/㎡，这就是后来引发市场关注的外滩元境。随后11月，I10-01地块也通过风貌遴选模式收入囊中。

加上此次的I11-01地块，中建壹品在杨浦滨江连续布局五个项目，成为当前定海滨江片区布局项目最多的开发企业之一。

这条路的优势在于差异化。风貌保护项目对开发商的资金实力、更新经验、设计能力和综合实施能力有更高要求，能够参与的企业相对有限。对具备建筑施工和城市更新经验的中建壹品而言，这提供了切入上海核心城区的机会。

但这并不意味着拿地成本必然更低。风貌保护、规划设计和施工组织都可能增加开发难度，最终能否实现盈利，还要看土地条件、开发成本、产品定价与销售去化。

多数房企选择在上海多个板块分散布局，以平衡不同区域的市场风险。中建壹品则反其道而行，将资源集中投入一个片区。

好处是能够持续积累项目经验、形成品牌认知，并争取项目之间的协同；代价是区域市场一旦出现变化，企业受到的影响也会更加集中。不过，目前来看，杨浦滨江的发展正在进入兑现期。

百亿销售额

中建壹品敢于在杨浦滨江连续加注，销售端的表现是重要支撑。

外滩元境项目位于杨浦滨江九宫格核心区，中建壹品在这里做了一次大胆的尝试：

把一套风貌别墅拆成3套洋房卖。

三层退台式风貌洋房，一楼带花园与地下室，二楼带大露台，三楼带阁楼，实现“层层有花园、户户有露台”的墅居体验。算上附赠，得房率约150%，最大可超200%。

2026年前9个月，中建壹品在上海全口径销售金额111.67亿元、权益销售金额105.63亿元，正式超越深耕上海多年的中建东孚，登顶中建系在沪房企销售额榜首。

从单盘表现来看，外滩元境今年前9个月累计销售额67.77亿元，前滩元境销售额30.23亿元，二者都是2026年上海楼市表现突出的红盘。

从2023年首入上海到如今突破百亿，中建壹品完成了一次弯道超车。

但这份成绩单也揭示了另一面：销售贡献高度集中于少数项目，尤其是外滩元境。明星项目可以帮助房企迅速建立市场声量，却也意味着后续项目需要承担更高的延续压力。

九宫格收官之后，中建壹品在杨浦滨江的住宅拼图已经完整。但后续如何在前滩之外找到新的增长极，如何平衡旧改长周期与规模增长的关系，仍是这家央企黑马需要回答的问题。