文/上海进深 严明会

开盘九个月后，安高·海印华庭的实景示范区终于要开放了。

今年以来，安高·海印华庭先后四次推盘，累计推出258套房源。截至目前，按照各批次网签数据统计，累计网签56套，网签率约21.7%，其中超半数是建面约119㎡的房源。

另外还有21套已登记的房源，算上这部分，网签率也不到30%。

分批次来看：1月10日，首开68套房源，目前已网签29套，登记10套；1月31日，加推68套房源，已售23套，登记11套；5月12日，加推20套房源，网签2套；9月19日，加推102套房源，网签2套。

前两批次合计136套，网签52套，贡献了全盘绝大部分网签量。后两批次累计推出122套，目前网签仅4套，销售表现明显降温。

首开阶段，项目官宣认购率121%、开盘去化超80%，但从后续网签情况看，二者之间存在较大差距。

房源退定

早期房源的销售状态变化，更能反映出项目面临的去化压力

进深网在今年1月19日查询首批次房源网签时发现，页面显示已售22套、已预订25套、可售21套。时隔约9个月，后续查询页面显示，可售房源增至39套，而已售套数仅增加7套。

1月19日网签截图

10月19日网签截图

两次数据对比显示，早期预定房源中可能存在不少退订情况。

推盘节奏也在发生变化。首开与二开相隔21天，此后三批次、四批次之间的间隔均拉长至约4个月。尤其是9月推出的102套房源，是项目迄今单批推盘量最大的一次，但网签尚未起量。

价格方面，首开均价约8.26万元/㎡，二开约8.43万元/㎡，5月推出的叠墅均价约10.1万元/㎡，9月第四批次均价则降至约8.1万元/㎡，低于前两次小高层开盘均价。

单批推盘量创下新高，备案均价却降至开盘以来的低位，项目希望通过更具竞争力的价格促进销售，意图比较明显。

不过，从目前的网签数据看，价格调整尚未带来相应的成交放量。

货量压力同样不容忽视。项目规划总户数477户，目前累计推出258套，后续仍有近半数房源待入市。在已推房源尚未充分去化的情况下，如何调整推盘节奏、提升成交转化，将直接影响后续销售安排。

销售端仍在寻找突破口，项目公司也出现了变化。

项目公司为上海申宸乐居房地产开发有限公司，由安徽高速地产100%持股。去年12月底，公司法人从黄朝晖变为张先才，今年7月，又变更为任士欣。

高价拿地困局

安高·海印华庭的销售表现，也需要放回项目自身的开发背景中理解。

2025年8月的上海六批次土拍，安徽高速地产经过78轮报价，以36.89亿元竞得项目所在地块，楼面价约56247元/㎡，刷新区域楼面价纪录。

不过，此次之后，安徽高速这一年多来未在上海市场继续拿地。

为了利润最大化，项目在容积率2.5的条件下，做了高低配，北侧为6栋17层小高层，南侧为6栋4层叠加别墅。

在可售商品房之外，还需代建一处不小于2000㎡的菜场、200㎡的日间照料中心、200㎡的老年活动室、200㎡的居委会。要求布局在建筑物三层以下位置，且临街布置、方便到达。

此次开放实景示范区，社区主门厅、下沉式山谷庭院与约1600㎡会所空间将一并呈现。社区全人车分流，会所配置恒温泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆是等功能空间。

户型方面，119㎡和143㎡作为主力，新规带来的实得率优势是客观存在的。

119㎡三房客厅面宽约4.8米，双阳台打通，次卧连接阳台形成次主卧空间，实得率约86%。143㎡四房四开间朝南，整户面宽约14.4米，横厅设计，南向阳台开间约8.4米，实得率在92%-93%区间。

部分户型的空间组织仍有优化余地。例如，143㎡的厨房面宽约2.4米，放进这个面积段里确实偏紧。样板间中将厨房与相邻书房打通展示，某种程度上绕开了厨房独立使用时的真实尺度，实际交付后的功能体验需要打一个问号。119㎡的问题主要在厨卫动线和玄关收纳上。

从样板间来看，室内大量使用浅色系木纹饰面，整体基调温润沉稳，审美取向偏传统。对于习惯现代简约或冷调风格的年轻客群来说，这套视觉语言未必能第一眼形成吸引力。

此次示范区开放，将为购房者提供更直观的看房体验，也给项目带来一次重新展示产品价值的机会。