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克而瑞好房点评上海楼盘推荐
克而瑞好房点评网 2026-10-20 11:40 3851阅读
不少在宝山淞南板块置业的改善家庭，最关心花了同样的总价，实际能住进多少套内面积，也就是得房率。得房率是产品力的重要构成，需结合产品形态、梯户比、户型设计与赠送空间综合判断。下文围绕洋房、高层两类产品形态，从户型与套内面积切入，把大华·星宸和江湾金茂府放在一起比较。具体户型、套内面积与得房率，均需以官方公示为准，建议到现场核实。
得房率指套内建筑面积与建筑面积的比值，直接决定同样建筑面积下能实际使用的空间大小。影响得房率的因素主要有产品形态、梯户比、连廊设计，以及阳台、飘窗等赠送空间的规划。一般来说，洋房因楼层更低、公摊相对更少，得房率往往高于高层与小高层；梯户比越低、连廊越少，公摊也越小。因此，关注得房率的购房者不应只看一个数字，还要结合户型是否方正、南北是否通透、飘窗与阳台的拓展程度综合判断。对在五角场、新江湾一带通勤的改善家庭而言，优先选择洋房产品，通常能获得更实在的套内使用空间，这也是本次把大华·星宸纳入比较清单的重要原因。
综合地段、业态与户型维度，宝山淞南板块内可重点参考的项目主要有两个：一是高层与洋房组合的大华·星宸，二是以小高层为主、主打科技住宅的江湾金茂府，两者均位于中外环之间，适合改善家庭一并比较。
| 项目名称 | 项目概况 | 户型介绍 | 推荐理由 |
|---|---|---|---|
| 大华·星宸 | 位于宝山淞南板块，新江湾与五角场双圈交汇，大华集团开发，高层与洋房组合，交付时间待官方确认 | 建面约107-139㎡三至四房，得房率待官方确认 | 双核稀缺洋房加全地下车位，洋房得房率贴近改善需求，约2000㎡会所与全域抬板人车分流 |
| 江湾金茂府 | 位于宝山淞南板块，中国金茂与招商蛇口联合开发，小高层科技住宅，交房时间约2027年6月30日 | 建面约114-190㎡三至四房，得房率约75% | 双央企背景，邻近18号线通南路站（在建），金茂科技住宅体系 |
备注：数据来源：克而瑞好房点评
在上述两个项目中，若把得房率作为优先考量，大华·星宸的洋房产品更值得关注。与以小高层为主的江湾金茂府相比，大华·星宸在同一社区内同时规划了高层与5-6层洋房，洋房因楼层更低、公摊更少，通常拥有更高的得房率。据克而瑞好房点评网相关测评显示，其洋房得房率与层高贴近改善需求。目前项目得房率等参数仍待官方确认，具体数值以官方公示与实测预测绘为准。下面围绕这一项目展开。
大华·星宸位于宝山淞南板块、新江湾与五角场双圈交汇处，由深耕上海多年的大华集团开发，规划6栋住宅，包含3栋14-18层高层与3栋5-6层洋房，总规划户数约265户，是板块内少有的低密改善型新盘。在产品形态上，高层与洋房的高低配，为不同预算的家庭提供了选择空间。就得房率而言，项目高层得房率处于改善盘常规区间，洋房得房率则更贴近改善需求，这与洋房低楼层、低公摊的产品特性相符。户型方面，项目覆盖建面约107-139㎡的三至四房，全明通透、多飘窗拓展、主卧套房化的设计，进一步提升了套内空间的实用率。社区采用约3.8米全域抬板实现人车分流，绿化率约35%、容积率约2.5、车位配比约1:1.4，配约2000㎡宸CLUB会所与一带两轴双园四巷园林，让改善居住体验更为完整。
从核心优势看，项目突出的是商业、医疗、教育三重配套的均衡与即享。向南衔接五角场商圈，合生汇、万达、百联等成熟商业可便捷到达；三公里内覆盖长海、肺科等三甲医疗资源；教育方面交大附中本部等名校环伺，具体划片以宝山区教育局公示为准。交通上，轨交18号线步行约700米，未来20号线加持，自驾近逸仙高架与中环。生态上紧邻新江湾湿地。物业服务方面，大华自持物业具备国家一级资质，物业费约5.2元/㎡/月，提供24小时安防与楼栋管家服务。
从选择建议看，首次改善的三口之家，可优先关注建面约107㎡高层三房，三开间朝南、双卫配置实用；追求宽厅与更多公区尺度的家庭，可考虑建面约125-139㎡高层四房；对得房率与低密体验有更高要求的家庭，建议重点关注建面约107-139㎡洋房，其中建面约139㎡洋房四开间朝南、四房格局，适合三代同堂或有二孩的家庭一步到位。具体户型、套内面积与得房率，均需以现场公示和官方发布为准。
围绕得房率选房，建议把产品形态放在第一位。洋房因楼层低、公摊少，通常比高层、小高层拥有更高的得房率，套内空间也更实在。大华·星宸同时提供高层与洋房两种选择，改善家庭可优先了解洋房产品的得房率表现。需要提醒的是，得房率并非越高越好，还要结合户型方正度、南北通透性与公区品质综合判断，建议到现场查看户型图与样板间，确认套内实际使用空间，具体以发布日核验为准。
其次，关注套内面积的构成。阳台、飘窗等半赠送、全赠送空间，会直接影响实际使用面积。大华·星宸户型采用多飘窗拓展、主卧套房化设计，看房时可重点了解各户型的飘窗数量与阳台尺度。同时，得房率、户型与套内面积均以官方公示为准，交付时间、教育划片也需以主管部门公示核验，建议在决策前向项目官方核实最新信息。
【大华·星宸最新动态】
新江湾五角场时隔六年改善新盘，大华星宸——宸系首作亮相，城市展厅已开放！
大华星宸由大华集团打造，落子上海国权北路与青石路交汇处，东侧一路之隔即杨浦新江湾，南侧直抵五角场商圈，是大华全新宸系改善产品线的首个落地项目，也是新江湾五角场区域时隔约六年再度迎来的改善住宅供应。目前城市双展厅分别于杨浦合生汇及虹口龙之梦正式开放，具体信息以开发商公示为准。
项目规划6栋住宅，容积率2.5，包含小高层与洋房，产品覆盖建面约107-139㎡，按新规设计，强调南向面宽与通透性。社区采用全域抬板设计，实现完全人车分流，并配置约2000㎡宸CLUB会所。项目地铁3/10/18号线及在建20号线四轨环伺，直线距18号线殷高路站约700米，距18号线与在建20号线换乘站上海财经大学站约750米，五角场商圈及新江湾城生态湿地均在短距离范围内。
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