北京进深 徐迪 中建方程“源府系”又要有新盘了？

10月19日，延庆新城0205-0004地块进入用地预申请。

地块东至石河营东路，南至湖北东路，西至石河营西路，北至石河营南街，紧邻东湖公园，南侧距妫水河约300米。

从区位看，这宗地几乎贴着中建方程在延庆的两个“源府系”项目。

西北角一街之隔是2022年入市的中建上源府，再往西是2025年的延庆单盘销冠中建臻源府。

新地块被激活，大概率还是中建方程出手，毕竟整个片区的一级开发都是中建方程做的，又有两个热销盘做背书。

地块条件：低密、低配建，适合做改善洋房

0205-0004地块占地约2公顷，建筑规模约3万㎡，容积率1.5，限高36米。

起始总价4.35亿元，折合楼面价1.45万元/㎡。

比去年臻源府所在的0205-0001地块成交价便宜了1000元/㎡。

同时，对比臻源府1.62的容积率+24米（局部30米）限高，新地块的楼栋排布可以更稀疏，获得更好的采光权和景观体验。

地形方正且干净，地上只需配建300㎡社区综合文化室，另外的120㎡配电室不计入容积率。

今年7月21日，0205-0004等地块已公示过规综方案。

8月3日，又进行了一次调规，主要是为了统筹区域养老服务设施布局，结合区民政部门意见，对方案中的社区养老服务驿站进行优化调整。

调整之后，此前住宅地块上建的800㎡社区养老服务驿站取消，与街区级养老服务设施统筹建设。

这一变化降低了开发端的配建负担，也提升了产品排布和货值组织的灵活性。

中建方程视角：一二级协同模式下的潜在落子

地块西侧一条L型街坊路也不纳入容积率，由一级开发主体投资实施。

该街坊路应优先保障慢行出行，兼具车行功能，线形可结合实施方案进行优化。

地块南侧、东侧的规划绿地由延庆区园林绿化局实施建设，与项目同步实施完成。

这意味着，该地块具备极其成熟的“无缝衔接”属性，居住品质一步到位。

在楼盘交付使用的同时，周边的道路和园林绿化都是现成的，搭好避免了长期被施工围挡、噪音和扬尘包围的阵痛期。

上源府和臻源府两个项目之所以能快速去化，很大程度体现了中建方程一二级协同的绝对优势，在完成片区一级整理，把“生土”变成了水电气暖路网齐备的“熟地”之后，再二级招拍挂市场拿地，相当于给自己准备了一个现房级别的成熟社区。

而最新供应的0205-0004地块，同样处于中建方程做一级开发的石河营片区内。

从板块逻辑看，中建方程具备继续拿地的天然优势。

中建方程是中建股份组建成立的城镇综合建设投资平台，注册资本50亿，在2014年1月成立。

公司主要通过承接城市综合开发项目和PPP项目开展城镇综合建设业务，同时进行房地产投资与开发等业务。

自2016年中标延庆小营、石河营棚改项目以来，中建方程已在延庆深耕近十年。小营、石河营棚改项目惠及近4000名居民，规划安置房2964套，2024年完成交付。

在此基础上，中建方程通过上源府、臻源府完成从一级土地整理向二级商品房开发的延伸，形成“棚改托底、品质提升、一二级协同联动”的开发路径。

10月15日，中建方程在京召开2026年Q3运营分析会，公司董事长周宇騉出席会议并讲话。会议强调全力推动地产业务发展，全面提升产品力和产品展示力，确保项目进度、严控产品品质。

建庆新城04地块紧邻既有项目，周边市政条件、客群基础、产品认知均已相对清晰，中建方程参与竞买并成功获取，有望进一步放大其在延庆新城的规模优势、品牌连续性和产品迭代能力。

当然了，对其他房企而言，该地块体量适中、总价门槛不高、无配建压力，同时板块确定性也很高，同样是具备一定吸引力的。

周边竞品：“源府系”已建立价格锚点

地块周边生活配套相对成熟，10分钟生活圈内覆盖幼儿园、延庆第三小学等教育资源，周边还有沃尔玛广场、延庆区全民健身中心等设施。

区位上，地块处于延庆新城RBD范围内，临近妫河水系，距世园国际旅游度假区直线约2公里，生态资源属性突出。

最直接的楼盘参照，仍是前面提到的中建方程“源府双子”。

上源府是中建方程在北京首个独立操盘的房地产开发项目，2021年底拿地，2022年入市，2024年10月清盘，网签均价约3.35万元/㎡。

臻源府于2025年7月以5.6亿元摘得，楼面价约1.55万元/㎡，2025年9月底开盘，共9栋4-9F洋房318户住宅房源，面积段105-148㎡，目前基本售罄，成交均价3.2万元/㎡。

从板块竞争格局看，延庆城区改善型住宅市场呈现低密化、生态化特征，容积率普遍低于2.0，主力产品集中在洋房和小高层。

但延庆新房整体去化压力仍高于北京核心区域，部分非核心、非地铁沿线项目存在价格回调和去化放缓现象。

0205-0004地块的优势在于低密条件、成熟生活圈、与“源府双子”形成的板块联动；

挑战则在于延庆改善客群规模有限，且周边竞品已提前建立价格锚点，产品定位需要兼顾改善品质与销售节奏。

如果中建方程继续操盘，大概率仍会锚定延庆本地政企客群、事业编家庭和改善型地缘客，延续臻源府“105-148㎡三至四居、低密洋房、高使用率”的产品结构，并将总价段控制在区域改善客群可承受区间。

可复用“源府系”品牌认知和既有客群资源，但延庆改善客群规模有限，后续产品若与臻源府过于同质，可能面临内部替代压力，因此需要在户型细节、精装标准、社区景观或物业服务上做出新的差异化