文/深圳进深 李奕和

全盘T2、T3大户型，低密、大园林、小高层……

招商蛇口，这是决心要在深圳光明楼市干一票大的。

就在刚刚，它在今年7月拿下的光明北科联地块（A512-0092宗地）。

总平面图披露了。

虽然目前项目还没有正式公布案名，不过从总平图来看。

招商蛇口，无疑就是奔着光明新国标豪宅去的。

我们知道，这一两年来，深圳拍出过不少的大户型新国标豪宅盘。

但主要还是在南山、宝中甚至龙华、龙岗这些区域。

而且这些区域的新规豪宅，大多已经被市场验证。

比如南山的安缇、海晏府，宝中的观潮府，龙岗的大运玖章以及龙华的云颂玖章等。

但在光明，始终缺那么一个代表性的新规豪宅项目。

这一次，招商蛇口把它带到了光明。

这个层面来看，招商蛇口勇气可嘉。

它将第一个验证新国标豪宅，在光明市场的可行性。

结果如何，有待后续的揭晓。

01

招商蛇口北科联地块项目，由九栋15—25层的高层、小高层住宅组成。

分别为1-3栋、5-10栋。

另外，4栋是小区的正门和商业，位于项目西侧。

11栋为6班幼儿园，位于小区东南角。

小区住宅，由北往南大体可分为三排，北高南低排布。

北边的四栋（1、2、9、10栋）均为25层高；

中间两栋，3栋15层高，8栋25层高，中间隔着小区的中央园林。

南边的三栋（5、6、7栋），则均是17层的楼高。

关于项目的产品，目前披露的信息不多，但总平图不难看出。

整个小区预计都是100㎡以上的大户型，整盘的梯户比也向豪宅看齐。

项目九栋楼，最多的仅一层三户，为2栋、6栋、8栋、9栋。

剩下的1栋、3栋、5栋、7栋、10栋，是更豪的一层两户。

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技术经济指标上，小区建设用地面积2.8万㎡，总建筑面积9.86万㎡。

容积率2.5，规定容积率更只有2.35。

小区总户数452户，机动车位589个。

低密，T2、T3大户型，还是那句话，招商蛇口这是要炸场光明楼市的节奏。

02

这个地块，是招商蛇口在7月24日拿下的。

当时，深圳光明区A512-0092地块，迎来出让。

起始价12.66亿元，以挂牌形式、“价高者得”的竞价方式确定竞得人。

地块吸引了光明投控、招商蛇口、中海、满京华4家房企参与竞拍。

除了招商和中海，其余两家，一家是光明区属国企，一家是深圳本土民企。

最终，地块经过50轮竞价（线下竞价46轮）。

由招商蛇口旗下的深圳市招汇置业有限公司，以15.05亿元拿下。

成交楼面价22872.34元/㎡，溢价率18.9%。

这也是招商蛇口今年以来，在深圳大本营拿下的首宗地块。

此前的6月份，由于竞争过于激烈。

招商蛇口与粤海、桂湾、宝中三个“地王”失之交臂。

光明地块，弥补了它今年没能在大本营拿下地块的缺憾。

这个地块，本身质地并不差。

这也是招商蛇口，为什么要做大户型豪宅的重要原因。

地块项目位于深圳光明区光侨路与观光路交叉处东北侧。

附近配套，教育有南科大凤凰学校、深实验科林部；邻近地铁13号线德雅路站。

周边还有区政府、新城公园、虹桥公园、体育中心、文化艺术中心、市中医院、光明城高铁站等。

位置上，可以说是很核心了。

而且地块容积率，比近段时间深圳拍出的大部分地块都要低。

可对比的是，6月5日保利置业拿下的粤海楼面价“地王”，容积率也有2.9。

招商蛇口的光明地块，比它还要低很多。

土拍文件，也对地块项目的产品做出不少要求。

比如，地块明确鼓励在建筑方案设计阶段利用业主共有区域设置邻里共享空间。

积极探索住宅户内空间布局、阳台和窗设计形式等户型设计创新。

所以，无论是从区位、周边配套，还是本身的指标，地块都具备做改善产品的素质的。

也有一点，地块东边是靠近高铁线路的，不过隔着山姆地块。噪音问题如何，有待后续的观察。