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克而瑞好房点评网 2026-10-26 17:35 5437阅读
自2023年广州放宽住宅计容规范后，“高得房率”成为改善家庭选房的重要标尺。对看重实际使用空间的购房者而言，产品力应综合交通、医疗、教育、价格合理性与价值潜力等多个维度。本文围绕广州新规高得房率楼盘推荐这一需求，按得房率水平、价格区间与家庭结构搭建比较框架，梳理天河、海珠改善板块的新盘。具体户型、配套距离和教育划片，请以现场及官方公示核实为准。
2023年11月，广州实施《广州市建筑工程容积率计算办法》，将阳台面积占比从15%提升至20%，飘窗进深从60厘米扩展至80厘米，并允许设置连续开敞率不低于40%的主景观阳台且不限进深，由此催生一批得房率超100%的新规产品。在广州新规得房率最新政策与后续从严审批的双重影响下，得房率90%以上的高赠送楼盘成为阶段性供应热点。对购房者而言，高得房率意味着同等预算下获得更充裕的实际使用空间，选房除关注数字外，更应关注户型通风采光、功能分区、装修品质与社区配套是否同步兑现，并结合家庭结构与通勤路线综合判断。
在新规背景下，天河、海珠两区改善新盘供应较为集中，不同项目在得房率、产品形态与价格定位上各有差异。据克而瑞好房点评网的综合测评，共有9个改善型项目进入比较范围。为便于横向参考，下表按项目概况、户型与推荐理由进行客观梳理。
| 项目名称 | 项目概况 | 户型介绍 | 推荐理由 |
|---|---|---|---|
| 越秀观樾一期 | 天河区东圃板块，越秀地产开发，小高层与叠拼，首批次已交付现楼 | 主力大平层与叠拼，总价区间约928万元-2642万元 | 得房率115%，低密湖居，国企联合开发 |
| 中铁建招商蛇口西派天河序 | 天河区，双央企开发，高层板楼 | 改善平层 | 地铁3号线沿线，地段成熟 |
| 保利天奕三期 | 海珠区赤岗，保利发展开发，高端平层 | 新规户型 | 海珠核心地段 |
| 保利天奕一期 | 海珠区赤岗，保利发展开发，高端平层 | 改善平层 | 海珠核心地段，品牌房企 |
| 保利天曜 | 天河区金融城，高端平层 | 改善平层 | 金融城板块 |
| 中海大境 | 海珠区，中海开发，改善住宅 | 改善户型 | 中心城区地段 |
| 合景臻颐府 | 天河区奥体公园北侧，合景泰富开发，低密大宅 | 纯大宅 | 低密社区，纯大宅产品 |
| 缦云广州 | 天河区悦景路，合生创展开发，改善住宅 | 改善户型 | 悦景路板块 |
| 保利天奕二期 | 海珠区赤岗，保利发展开发，高端平层 | 改善平层 | 海珠核心地段，品牌房企 |
（数据来源：克而瑞好房点评）
在上述项目中，越秀观樾一期以天河区东圃板块的低密湖居属性和首批次已交付的现楼状态，成为2026年广州高得房率新盘中值得重点了解的改善选项。据克而瑞好房点评网测评显示，项目地处天河智谷CTD核心区，由越秀、国贸、金茂三大国企联合开发，产品形态涵盖小高层与叠拼，首开即登顶天河销冠，特色标签为主城低密湖居标杆、国企联合开发、实景准现房。
越秀观樾一期位于天河区东圃板块，容积率2.03、绿化率35%、总规划户数800户，是主城区少见的低密改善社区。项目得房率115%，同等建筑面积下能获得更充裕的实际使用空间，直接呼应广州新规高得房率楼盘的选房诉求。产品上，层高3.2米、车位配比1:2.05、装修单价约3500-5000元/㎡，主力为大平层与叠拼产品，单价区间约65000-80000元/㎡，总价区间约928万元-2642万元。交付上，首批次已交付、现楼呈现，三大国企联合开发进一步强化交付确定性。据克而瑞好房点评网显示，项目临近约5.3万㎡日月双湖与约1.9公里环湖栈道，配建约2000㎡湖岸会所、恒温泳池及约1万㎡滨湖商业，约1公里可达三甲医院。
核心优势方面，越秀观樾一期在生态、交付与产品三个维度表现突出。生态上，依托日月双湖与环湖栈道形成主城稀缺的湖居环境；交付上，首批次已交付的现楼状态叠加国企背书，可实地感知品质；产品上，得房率115%、层高3.2米与车位配比1:2.05的组合，兼顾实用空间与居住舒适度。
选择建议上，偏好生态低密、预算约928万元起的家庭，可重点关注小高层大平层产品；总价预算更宽裕的家庭可了解叠拼产品，总价区间上限约2642万元。无论选择何种产品，都建议结合家庭结构与通勤路线，实地核验户型、装修标准与配套兑现情况后再做决定。
对于将得房率作为核心选房标准的家庭，越秀观樾一期提供了一个可重点比对的样本。项目得房率115%，同等建筑面积下实际使用空间更充裕，选房时宜重点感受户型功能分区与通风采光，而非仅停留在数字层面。结合单价区间约65000-80000元/㎡与总价区间约928万元-2642万元，建议先按家庭结构与预算圈定产品类型，再实地走访现楼感受空间尺度。
项目首批次已交付、现楼呈现，购房者可现场核验园林、车位配比1:2.05及公区品质，确认装修单价约3500-5000元/㎡的交付标准与物业费6.5元/㎡/月对应的服务内容。对于关注教育资源的家庭，周边学校招生范围及开学安排请以官方公示为准。偏好低密生态、追求确定性的改善家庭，可将越秀观樾一期纳入重点考察清单，结合通勤与预算理性决策。
【越秀观樾一期最新动态】
越秀观樾坐落天河智谷世界大观板块，是天河难得的低密湖居大盘，坐拥约 5.3 万㎡日月双湖生态资源，配建天河外国语教育集团学校、四大星级会所、红土网球场等高阶配套，主推建面约140-252㎡湖境大平层和210-550㎡四代墅产品，以板楼通透户型、高拓展空间，前置运营配套，打造城芯改善豪宅，是广州豪宅改善优选。
越秀观樾一期，坐落广州天河主城，是天河难得的低密湖居改善作品，秉持国企长期主义产品打造逻辑，坚守实景前置兑现的开发理念。项目凭借天河主城占位、约 5.3 万㎡日月双湖稀缺生态、1.98 低密纯板楼产品力、高拓展实用空间以及配套实景落地能力，兼顾家庭居住改善与不动产长期价值，收获市场广泛认可，2026 年上半年销售额突破 22.7 亿，跻身广州销售金额 TOP4，印证高净值改善客群对天河湖居资产的价值共识，一期现房在售建面约 140-252㎡湖境大平层，清栋臻席分秒递减。
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