文/北京进深 徐迪

10月27日，丰台区分钟寺0519-0105、0108、0104、0101地块进入用地预申请，随后丝滑转正。

将于12月1日下午完成出让，起拍价46亿元。

其中0105和0108两幅住宅地块的起拍总价为42.41亿元，折合楼面价4.27万元/㎡。

挂牌文件提到，本次出让宗地应严格执行住建部等三部门《关于完善商品住房销售制度的通知》及北京市贯彻落实的有关规定，即优先现房销售。

地块基础信息

项目用地规模约7.11万㎡，规划地上建筑规模约13.17万㎡，包括4幅子地块。

两幅住宅用地，地上建面合计9.94万㎡，限高80米：

西侧0105地块占地1.76公顷，地上建面4.2万㎡，容积率约2.38；

东侧0108地块占地2.49公顷，地上建面5.74万㎡，容积率约2.3。

两幅配建地块，重点：成本价回购。

北侧0101地块为社会停车场用地，地上建面约0.92万㎡，规划车位不小于230个，主车位大小不小于2.6米*5.6米，车库净高不小于2.6米。

地块内结合建筑设计方案增设15米宽东西向街坊路1条，对社会开放使用，街坊路不出让，由竞得人建设后无偿移交丰台区城市管理委员会。

南侧0104商业用地，规划地上建筑规模2.3万㎡，限高24米。

0104、0101地块由二级竞得人负责建设，由丰台区政府指定企业按照成本价整体购买后，地上、地下全部建筑规模自持，自持至土地出让年限期满。

周边还有一部分绿地是无偿代建的，大约4公顷左右。好在商业和停车场这两项支出较高的配建成本得以回收，整体资金压力明显降低。

 设计规划要点

1、地块可通过设置抬板平台的方式，充分利用地上地下立体空间。

2、可结合整体绿化在住区场地内设置有盖且不封闭的风雨连廊，结合住区入口、入户大堂或依托沿街、街角首层配建邻里共享公共空间，打造高品质居住区生活场景。

3、商业地块需满足建筑绿建三星要求，地上标准层高不小于9米，满足标准仓储式超市结构要求。地下车位不小于800个，车库净高不小于2.6米，地库面积不小于4万㎡。

4、项目相邻约4公顷绿地等生态空间由二级竞得人建成后无偿移交相关主管部门。

 调规增重

今年5月7日，第四轮供地清单中，分钟寺地块首次亮相。

当时待供应的只有组团中的0103住宅地块（现0105地块），地上建面约4.62万㎡，但始终未被激活。

本次进入用地预申请，增加了东侧的0108地块，住宅体量直接翻番。

同时还将西侧的商业和停车地场地块一并打包，形成多功能组团一体化供应，围绕分钟寺站周边补齐生活配套。

对开发商来说，住宅和商业、停车功能同步实施，有利于提前规划人流、车流、货流，避免后期不同主体之间协调成本高、建设节奏错位。

对购房者来说，未来居住便利性会更高，日常消费、停车、社区公共空间可以在组团内部解决，不用完全依赖外部商圈。

对城市来说，这种组合也更符合“轨道站点周边复合开发”的方向。

 豪宅区新课题

地块位于丰台区成寿寺街道，三环至四环之间，邻近地铁10号线分钟寺站。

周边有新业广场、时代LIFE购物中心、北京中医药大学东方医院方庄院区、方庄城市公园等生活配套设施。

分钟寺板块前些年来因“分钟寺三兄弟”（北京天誉、世茂天誉、合生缦云）而名声大噪，当年曾以12万 的单价开创了南城房价新标杆。

板块虽然有豪宅基因，但近期的去化历程和价格调整也说明市场正在重新审视该区域的真实价值。

新地块入市时，不仅要面对豪宅产品的价格压制，还要面临周边同质化二手房的直接竞争。

另一方面，尽管有豪宅坐镇，但分钟寺板块目前最大的短板在于基础生活配套不足、城市界面较为混乱。

新地块作为城中村改造的一部分，虽然自身规划较新，但短期内难以完全摆脱周边老旧小区的环境影响，商业规划的全部兑现也需要时间。