在上海浦东的置业版图中，森兰国际社区一直是一个独特的存在。它既有国际化的居住氛围，又有成熟的商业和教育配套，更是连接张江科学城与外高桥保税区的关键节点。

然而，过去几年森兰新房供应相对稀缺，让不少改善型购房者望眼欲穿。2026年，随着越秀地产全新项目——越秀·天屿的正式亮相，这片土地再次成为了市场焦点。

作为森兰板块近期推出的“新规产品”，越秀·天屿以“抬板社区”的创新设计和极具竞争力的产品力，吸引了诸多购房者的目光。今天，我们就从地段价值、社区规划、户型解析以及市场数据四个维度，对这个项目进行深度拆解，看看它是否值得你放入2026年的置业清单。

❀ 区位解码：森兰核心，交通与产业的双重赋能

买房看重地段，而地段的价值在于其资源的整合能力。

越秀·天屿位于浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块，东至莱阳路，西至E04B-09地块，南至芳菲路，北至芳湄路。这里不仅是森兰国际社区的成熟区域，更享受着板块十余年发展带来的红利。

对于在张江、金桥等地工作的家庭来说，通勤时间是衡量居住幸福感的重要指标。

越秀·天屿邻近地铁6号线洲海路站，步行距离约735米至900米（不同出入口略有差异），对接陆家嘴及世纪大道方向较为顺畅。更为值得期待的是，在建的地铁21号线未来将进一步串联起张江科学城、迪士尼度假区等浦东重要区域。

这种轨道交通网络，使得森兰板块与浦东主要产业区的联系更为紧密，有助于平衡工作与生活。

项目位置示意图

森兰板块的配套设施已经较为完善。

商业方面，项目周边分布着森兰花园城、森兰商都、欢乐汇广场等商业综合体，日常购物、餐饮娱乐、亲子活动等需求可以在附近得到满足。此外，预计2026年四季度开业的森兰印象城和二季度开业的PRISMA新嘉中心，也将进一步提升区域的商业能级。

教育方面，板块内拥有六师附小、进才森兰中学、繁锦幼儿园、明珠森兰小学等优质教育资源。虽然新房交付后的具体对口学校需以当年教育部门公布为准，但板块内整体的教育氛围浓厚，是许多家庭关注的重要因素。

❋ 产品革新：5.3米全域抬板，重新定义社区空间

越秀·天屿最具辨识度的产品特征，莫过于其5.3米全域抬板设计。

这是浦东首个“926新规”抬板住宅，也是森兰板块首个顶格赠送的抬板新规盘。

项目总平面图

整个社区地面整体抬高约5.3米，住宅首层实际标高相当于传统楼盘的3至5层高度。这一设计带来了三大核心优势：

1. 彻底的人车分流：变电站、设备房等功能设施以及全部机动车通行、停放和入库动线集中安排在抬板之下；板上空间完全留给行人通行、园林景观与慢行系统。

2. 低区采光改善：由于地面抬高，低楼层住户的采光与通风条件得到本质性改善，避免了传统低区阴暗潮湿的问题。

3. 立体景观体验：借助超过10米的高差，项目在地块中部规划了大体量下沉庭院，形成立体生态空间。板上设有约1860㎡的主题架空层，将休闲功能与景观空间深度融合。

项目会所实景图

在社区配套方面，越秀·天屿规划了约2860㎡的会所及泛会所体系，涵盖恒温泳池、专业健身区、瑜伽室、亲子游乐及社交空间。

对于622户的中小体量社区而言，这样的配置颇具竞争力，且能有效保证业主的使用体验和私密性。

✿ 户型解析：高实得率+无连廊，直击改善痛点

对于改善型家庭而言，户型的实用性和舒适度是决策的关键。

越秀·天屿主推建面约105—141平方米的三至四房精装产品，全盘采用两梯两户、无连廊设计，户户拥有独立电梯厅。

样板房实景图

• •建面约105㎡三房：适合首改家庭或年轻夫妇。通过优化布局，实现了三房功能，且拥有独立电梯厅和多阳台设计，空间利用率极高。

• •建面约127㎡四房：适合二胎家庭或需要书房/客房的家庭。该户型可灵活调整为三至四房，南向设置多阳台及飘窗，采光面宽阔。

• •建面约141㎡四房：适合三代同堂或多孩家庭。大面宽、短进深的设计，保证了每个房间的通透性，主卧套房设计提升了居住尊贵感。

值得一提的是，项目的实得率普遍高达约86%—95%。

这得益于新规下的面积赠送政策，包括阳台、飘窗以及南向约60公分的花池等。相比传统高层住宅，越秀·天屿在同等建筑面积下，提供了更多的实际使用空间，性价比显著提升。

❀ 市场表现：热度验证价值，A级评级背书

市场的热度是检验产品力的试金石。越秀·天屿自亮相以来，便备受关注。

首开售罄：2026年9月26日，项目首开推出147套房源，均价约7.3万元/㎡。短短两天内，认购组数达到371组，认购率高达252%，触发积分制，最终全部售罄，成交金额超12.36亿元。

二批次加推：鉴于首批次的火爆，项目于10月12日开启二批次认筹，均价微调至74742元/㎡，主推建面约107-127-140㎡的3-4房，依然保持了极高的市场关注度。

根据克而瑞的测评体系，越秀·天屿在11个同类型竞品中综合得分7.59/10，位列第1名。

其在区域价值（7.66/10）、项目价值（7.52/10）与市场口碑（7.56/10）三大维度全面领先，尤其在教育商业配套、社区会所规格及产品代际创新上形成显著差异化优势。

售楼处实景图

结语：值得入手的改善优选

总体而言，越秀·天屿凭借“新规产品+稀缺生态+国企背书”的组合拳，在质价博弈中建立了“高配改善盘”的区隔定位。

它的核心优势在于：

1. 地段稀缺：森兰板块成熟配套+新房断供后的稀缺入市机遇。

2. 产品创新：5.3米抬板、无连廊、高实得率，解决了传统高层住宅的诸多痛点。

3. 配套完善：教育、商业、生态资源环伺，生活便利度高。

需要注意的点：

1. 物业费较高：约6.9元/㎡·月的物业费高于同区域平均水平，需考量长期持有成本。

2. 车位配比：1:1.2的车位比对于改善型客群而言略显紧凑，建议有双车需求的家庭提前咨询车位情况。

3. 学区确认：虽然周边教育资源丰富，但具体对口学校需以交付当年教育部门公布为准。

如果你是在浦东张江、金桥、外高桥一带工作，希望兼顾成熟配套与改善居住品质的家庭，越秀·天屿无疑是一个值得重点考虑的选项。它不仅是一套房子，更是一种生活方式的升级。

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