文/广州进深 严明会

11月3日，广州市规自局发布一则调规公示，主角是2023NJY-5地块项目。

这个项目，就是位于南沙的中交蔚蓝海岸。

根据公示，项目此次调规，主要涉及建筑层数、建筑轮廓以及车位等多个方面。

1）建筑层数调整

DW1004002地块的2-5#住宅、2-6#住宅、2-7#住宅建筑层数由16层调整为15层。

建筑高度不变。

2）建筑轮廓调整

DW1004002地块2-5#住宅、2-6#住宅、2-7#住宅建筑轮廓微调，外立面、整体效果风格不变 。

结合这两条调整来看：

首先，层数减少一层，但建筑高度维持不变，这意味着调整的重点并非降低楼栋总高。

对项目而言，直接影响是三栋楼的可售户数有所减少，可售货值也会相应下降。

另外细看总平图，这三栋楼的户型布局也有变化，轮廓局部收放、户型面宽与进深重新梳理，是配合降层同步做的户型优化。

简单来说，这不是降配式调整，而是在原有产品框架内进行的规划修正。

3）车位调整

DW1004002地块住宅机动车由684泊调整为677泊，非机动车由570泊调整为564泊。

DW1004003地块住宅机动车由684泊调整为690泊，非机动车由570泊调整为575泊，相应电动自行车由165泊调整为167泊。

调整后，总车位机动车由2227泊变为2226泊，非机动车由1868泊调整为1867泊，分别减少一泊。

地块内各数据指标、场地相应调整，调整后指标符合规划设计条件。

中交蔚蓝海岸位于南沙万顷沙板块，是片区内首个豪宅大平层项目。

所在地块，是中交城投在2023年拿下的。

当年10月，中交城投以底价69160万元竞得该地块，未扣除配建的楼面价2219元/㎡，扣除配建成本后的实际楼面价为5588元/㎡。

总用地面积11.07万㎡，总建筑面积30.88万㎡，计容建面18.81万㎡，容积率为1.7。

项目又分为DW1004001、02、03三个小地块，建设35栋小高层住宅。

2025年国庆，中交蔚蓝海岸开盘。

户型有建面约132㎡和169㎡3房2厅3卫，164㎡、175㎡和205㎡4房2厅3卫。

产品为超新规设计，约130%的使用率受到不少购房者青睐。

截至目前，项目累计网签150套，成交金额4.27亿元，地价款覆盖率约6成。

从区位看，项目在万顷沙二十涌的位置，三面环海。

目前周边建筑不多的情况下，妥妥的海景房。

交通与设施方面，项目靠近深中通道和在建设的18号线南延段二十涌站。

再往南一点，就是广州新晋地标大湾区文化体育中心。

不过，二十涌片区现在还是刚起步开发阶段，中交蔚蓝海岸是这个片区新建的第一个住宅项目。

周边较为荒凉，许多道路等基础设施都还在建设中，片区要发展起来还需要较长的时间周期。

该项目的开发主体为广州中宜南滨地产有限公司，其由中交城市投资发展（广东）有限公司（广东中交城投）100%持股，后者则是中交城市投资控股有限公司（中交城投）全资子公司。

广州中宜南滨地产的法定代表人、经理为梁宏展，他同时也是中交城投城发广州城市公司的总经理。

目前，梁宏展在中交城投的多个项目公司担任法人和高管。