文/上海进深 严明会

内环新房有多抢手？

前不久，位于内环旁的苏河晏首开，给出了一个直观答案。

84套房源收获440多组认购，认购率达到536%，开盘当天售罄。

这场热销背后，一个值得关注的现象是：在上海内环新房市场，1100万元以内、面积约100㎡、功能完整的三房，已经越来越难找。

苏河晏首开均价约10.04万元/㎡，凭借内环旁的区位和相对友好的价格，吸引了大量购房者。尤其是对于预算有限、又希望留在市区的年轻家庭来说，这类产品确实有吸引力。

接下来，市场还有一个类似的选择：

静安·中兴府。

项目规划建设228套商品住宅，户型涵盖建面约98㎡、142㎡和178㎡三房至四房，房地联动价11.9万元/㎡。

据市场消息，建面约97㎡三房产品，主力总价有望控制在1100万元以内。

当然，中兴府也有自己的产品局限。项目从拿地到现在已经过去四年，住宅规划带有比较明显的时代印记。它的市场竞争力，很大程度上取决于核心区位、总价门槛与产品配置之间的平衡。

仅存的联动价新房

中兴府的区位优势比较明确。

项目位于静安内环内，距离苏河湾、四川北路等成熟区域不远，轨道交通、商业、医疗等配套完善。

最直接的竞争力，还是价格。

11.9万元/㎡的房地联动价放在静安内环新房市场非常稀缺。

看看周边在售新房。静安玺樾均价约12.42万元/㎡，万科中兴傲舍均价约13.3万元/㎡，整体价格已经站上更高的平台。

更重要的是，面积相近的产品，未必能提供同样的居住功能。

中兴傲舍约100㎡户型，总价大致在1160万至1500万元之间；静安玺樾94-106㎡户型则以两房为主。中兴府约97㎡直接做成三房两卫，在总价控制和功能配置上，形成了自己的优势。

如果把比较范围扩大到二手房，这种差异也比较明显。

周边新湖上海青蓝挂牌均价约12万元/㎡，融创青雲壹号挂牌均价也在12万元/㎡左右。但从挂牌房源来看，青雲壹号三房户型最小约114㎡，总价接近1300万元；上海青蓝三房户型最小约128㎡，总价超过1400万元。

也就是说，即便周边二手房单价与中兴府的房地联动价相差不大，想要买到一套三房，实际需要准备的总价仍然高出不少。

这正是中兴府约97㎡三房的价值所在：它没有依靠大面积来实现三房功能，而是把购房门槛控制在了相对有限的范围内。

从户型设计来看，约97㎡产品采用三开间朝南布局，配置三房两卫，动静分离，层高约3.1米，空间功能相对完整。

不过，价格优势需要结合产品条件一起看。

中兴府的规划和设计形成于几年前，并非当下市场流行的3.5代住宅。社区规模相对有限，没有设置独立会所，主要通过首层局部架空空间形成泛会所功能。

国资接盘

中兴府的开发历程，也有些曲折。

2022年9月，华发拿下静安中兴社区两宗地块。其中，西北侧地块开发为华发静安华府，东南侧地块后来转手给静安投资集团。

2023年6月，东南侧地块项目规划方案公示，同年10月动工。去年11月，项目备案名“静安鸿庭”曝光，如今正式定名静安·中兴府。

项目开发主体的变化，是这几年进程中的一个重要节点。

中兴府项目公司为上海兴铷房地产开发有限公司，最初由上海静安投资（集团）有限公司持有。

今年1月，静安投资集团发布公告，为深化国资国企改革、优化国有经济布局，拟将持有的两家公司股权无偿划转给静安区国资委，其中就包括上海兴铷房地产开发有限公司100%股权。

今年7月下旬，工商变更完成，上海新静安（集团）有限公司正式接盘，原股东退出。

从股权关系来看，上海新静安集团由上海新静安置业集团持有，后者成立于今年5月，法人及董事长为时筠仑。

时筠仑在静安国资体系内有着较长的任职经历。1999年进入静安置业集团后，他从基层岗位逐步走向管理层，长期参与城市建设和国有资产运营。

其中，张园是其职业经历中颇具代表性的项目。

作为上海中心城区首个保护性征收的城市更新项目，张园涉及历史建筑保护、产权关系协调、商业运营等多个环节。时筠仑参与推动了“一幢一档”历史建筑建档、三维激光扫描数字建模，以及“文化合伙人”机制等工作。

2025年，时筠仑获评上海市劳动模范。

从张园到中兴府，两者的开发逻辑并不相同，但都涉及存量城市资源的盘活。