北京进深 徐迪 截至11月10日数据，建发越秀·观玺累计网签449套，一期去化57.2%。

成交均价维持在5.98万元/㎡的水平，约为备案价的88折，整体表现稳健。

成交金额总计28.23亿元，地价覆盖率57%。

10月30日，建发越秀·观玺一期开盘，推出785套房源，开发商口径销售587套，去化率约74.8%。

11月8日开始网签转化，三天去化近六成，说明前期认购客户正在加速转化为实际成交。

项目所在地块成交于7月30日，由建发房产以49.77亿元的总价摘得，折合楼面价3.6万元/㎡，溢价率10.6%。

这也是今年以来建发首次单独拿地，随后引入越秀地产联合开发。

建发越秀观玺占地5.64公顷，规划地上建面约14.16万㎡，其中计容面积13.81，容积率2.45，限高60米。

规划总户数1352户，分两期入市：

一期为东侧的10栋楼，共785户，住宅建面合计7.81万㎡。

二期位于小区西侧，包括11栋住宅楼，共567户，建面合计5.91万㎡。

建发越秀观玺是昌平首个轻抬板社区，抬板高度从2.7米-3.6米不等。

通过抬高入口、拉开高差、塑造层层递进的归家动线。

加上出入口强烈视觉冲击力，强化了小区的门面感和居住的尊贵感。

观玺主力面积段80/96/107/118/143㎡。

作为昌平首个全系送花池的新盘，赠送尺度再加码。

南北双阳台+飘窗+花池+设备平台，四重赠送，综合得房率约95%-106%。

全屋高定精装 华为全屋智能，留存道定制收纳。

卡萨帝22套容量配16种洗涤程序、AI之眼自动升降防溢锅油烟机、活氧保鲜水槽。

奢石标配，专门针对小户型升级了收纳体系，可谓有里有面儿。

【107㎡样板间实拍】↓

【118㎡样板间实拍】↓

【143㎡样板间实拍】↓

东小口板块贴着海淀外溢，配套现成，一度被称为昌南楼市最后一块拼图，算是昌平区距离海淀核心区最近的住宅项目之一。

往西能承接西二旗、后厂村的互联网新贵的外溢需求，向东可吃到望京商务区的红利。

周边有西三旗万象汇、东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等设施，生活配套完善。规划中的北京101中学也在地块附近，12年一贯制学校，填补区域优质教育资源的缺口。

最重要的是，这个板块在龙樾海序之前，将近5年都没有新增供应，新规产品稀缺。这也是龙樾海序热销的原因之一。

尽管观玺的成交楼面价比龙樾海序贵了4000+，但龙樾海序的热销，也为东小口板块重新确立了市场价值锚点。

随着区域旧改的推进和配套的逐步兑现，区域基本面在向好，这也会为后续地块提供一定的价格支撑。