文/上海进深 严明会

浦东金桥核心区，又有新房要入市了。

11月9日，碧云新天地四期正式过会，过会均价约7.3万元/㎡，近期将取证入市。

首批次推出176套，包括108套建面约93-96㎡的两房，以及68套建面约155-157㎡的三房。

项目此前已于10月10日启动验资建档，完成建档的客户还可获得专属车位抵用券。

这并不是一个常规意义上的新房项目。

它的前身是2016年投入运营的碧云庭服务公寓，如今租约到期，项目转为商品住宅出售，更名为金杨易庭后，以实景现房的形式进入市场。

十年服务公寓转出售

在浦东金桥，碧云新天地是一个颇有代表性的住宅系列。

整个系列最早在2000年代初启动开发，一期约2002年前后建成，二期于2004—2005年前后落成，三期则在2010年前后建成。

二十多年间，金桥从早期的产业配套居住区，逐步发展为拥有成熟商业、国际学校、生态公园和轨交网络的国际化社区。碧云新天地也经历了从楼梯房到电梯住宅、从基础居住到改善型产品的变化。

这次推出的四期，身份特殊。

它的前身叫“碧云庭服务公寓”，2015年建成，容积率2.54，由8栋16-18层的高层住宅组成，2016年投入运营，面向国际家庭等高端客群出租。经过多年运营，随着租约到期，项目开始转向商品住宅市场。

项目开发商为上海金桥出口加工区房地产发展有限公司（简称“金桥房地产”），法人为郭嵘。金桥房地产由金桥股份100%持股，隶属于浦东国资体系。

今年1月，金桥股份迎来新任董事长郭嵘。此前，郭嵘已担任金桥集团党委书记、董事长，此次再兼任核心子公司一把手，形成了罕见的“一把手直管”格局。

三十多年来，金桥房地产围绕金桥及碧云国际社区开发了多个住宅和产业项目，包括碧云别墅、碧云花园到碧云尊邸等。

10月下旬，金桥房地产就启动了对此次推售楼栋维修工程的招标工作。

实景现房的AB面

金杨易庭最大的特点就是实景现房。

建筑外立面、园林景观和室内装修均已落地，购房者不必等待漫长的建设周期，也不需要仅凭效果图判断未来的居住环境。

社区外立面大面积采用深褐色面砖，内部设置中央草坪，搭配凉亭和水系景观。

整个小区规模不大，主要由两排住宅组成，没有会所，也缺少专门的儿童活动空间。

室内层高低，只有2米8多。物业费每月每平7.9元，停车费1000元/月，持有成本不低。

无论是公区配置还是得房率，与当下的3.5代宅都存在明显的代际差。

建面约93-96㎡两房：

双开间朝南，南北通透，并配有南北双阳台，得房率约77%。

客厅与主卧均朝南，保证主要生活空间的采光。卧室采用一南一北布局，北侧卧室还配有飘窗。部分中间套进一步做到3.5开间朝南，并设置独立储藏室。

约155-157㎡三房：

约6.9米的大横厅，客餐厅拥有较为宽敞的连续空间，得房率约79%。户型采用两南一北的卧室布局，南北双阳台。

所有户型均为精装交付，配置大金空调、老板厨电。

项目的交通优势明显。距地铁6号线金桥路站仅约300米，步行约3-5分钟可达；14号线云山路站距离约600米，步行约10分钟。双轨交覆盖，出行极为便利，周边十余条公交线路直达陆家嘴、张江等核心区域。

均价7.3万/㎡

一个运营了十年的服务式公寓，转为商品住宅后，定价7万 /㎡，市场会如何看待？

先看板块供应。

金桥核心区的新房供应已经出现较长时间的断档。近三年板块内没有纯住宅用地出让，上一次宅地出让还要追溯到2021年2月。

碧云国际社区上一次有代表性的新房入市，是2021年的碧云尊邸。当时项目小高层均价约10万元/㎡，开盘即售罄，认筹比达到280%。

此后，碧云板块再无新房供应，直到今年碧云氧环综合体住宅再次引发市场关注，网传入市均价约13-15万元/㎡。

从供应稀缺程度来看，金杨易庭确实赶上了一个比较特殊的市场节点。

再看周边二手房。

碧云新天地一、二、三期，是最直接的价格参照。

碧云新天地一期，小高层 楼梯房，约75-145㎡2-3房，最新二手成交均价约6.28万元/㎡。

二期，纯电梯高层，约94-138㎡，最新二手均价约6.35万元/㎡。

三期，多层 小高层混合，南边贴着金桥公园，约98-135㎡，最新二手均价约6.83万元/㎡。

范围再扩大一些，马路对面的金桥瑞仕花园，2026年9月成交均价约8.93万元/㎡，挂牌均价在8.2万-8.7万元/㎡区间。

7万 的定价，往上够不着瑞仕花园的二手房，往下比碧云新天地的老期次高了一截。

区属国企背书 碧云IP 现房精装，碧云新天地四期等了十年才以商品住宅的身份走到市场面前。

市场会给它一个怎样的答案，很快就能看到。

（来源：进深网）