文/上海进深 魏薇

一座新社区，能给一片区域带来什么？

在上海浦东森兰，这个问题有了新的答案。

过去二十多年，森兰从一片规划中的国际社区，逐渐成长为浦东颇具代表性的生态宜居板块。大面积城市绿地、国际化生活氛围，日渐成熟的商业和教育配套，共同构成了这里独特的生活底色。

越秀·天屿的出现，给这片区域带来了新的居住想象。

12米高、100米长的城市廊柱，5.3米全域抬板社区，约2500㎡全龄泛会所，层层铺展的立体园林……越秀在上海，第一次把天字系产品带到森兰，就拿出了一个颇具辨识性的作品。

越秀对这座社区的投入，并不止于建筑和园林带来的视觉效果。从社区空间的整体规划、户型设计，到覆盖全年龄段的公共配套和后期运营，设计思路始终围绕一个核心：

让社区真正服务于长期居住，让不同年龄、不同生活习惯的家庭成员，都能在这里找到适合自己的生活空间。

一座好社区的价值，最终要落在每一天的生活里。越秀·天屿想为森兰带来的，正是这样一种更完整、更从容，也更有温度的居住体验。

市场表现给出了积极反馈。越秀·天屿首开推出147套房源，认购率252%，触发积分，开盘当天售罄；二批次再推96套房源，认购率达到291%，再次触发积分，开盘当天售罄。两批次连续热销，累计成交金额超过21亿元。

11月12日，项目第三批次已取得预售许可证，11月14日开始认购。将推出9#、9幢18#、11幢20-21#三幢楼，共98套房源，户型为建面约105㎡、127㎡、141㎡。

越秀来了，森兰有了新居住标杆

早些年，很多人对森兰的印象来自它的生态规划和国际社区定位。经过二十多年的建设，当年的规划已经逐步转化为实实在在的生活配套。

约3.87平方公里的森兰绿地，相当于2.5个世纪公园。森兰湖、无界公园及各类运动设施，构成了板块鲜明的生态底色。

六师附小、进才森兰实验中学等教育资源，PRISMA新嘉中心、森兰花园城、森兰商都等商业项目，也让日常生活更加便利。外高桥保税区、金桥经济技术开发区等产业集群，为区域提供了持续的人口和就业支撑。

区域已经成熟，住宅也该有新的样子。

森兰上一次住宅用地出让，还要追溯到2021年12月。当时，招商蛇口以楼板价约3.57万元/㎡拿地，后来开发为招商璀璨公馆。此后，板块连续四年没有新增住宅用地供应，新房市场一度陷入空档。

但板块的购房需求强劲。森兰名苑入围积分达到88.86分，创下板块纪录；招商璀璨公馆三期也多次触发积分摇号。有限的新房供应与持续的购房需求之间，形成了明显反差。

2026年1月6日，越秀地产以底价25.61亿元竞得森兰板块Y00-0402单元E04B-10地块，成为森兰四年之后迎来的首个新住宅项目。

作为越秀地产带到森兰的天字系作品，项目没有简单沿用常规住宅的开发思路，而是从城市界面、社区底盘、园林、会所到户型，进行了一次系统性的升级。

沿街一侧，12米高、100米长的城市廊柱构成鲜明的建筑界面，打破了传统封闭住区的视觉边界，也让社区与城市之间多了一份开放感。

整个社区采用约5.3米全域抬板设计，社区如同一座悬浮的森居岛屿。车行系统和设备用房被收纳于抬板之下，地面空间完整留给园林和业主活动，实现人车分流。

抬板之上，中央绿轴串联起五大主题花园和楼栋架空层，园林顺着高差层层铺展。

13.1米高的垂直绿瀑，将景观从平面延伸到立体空间。会所以“大树”为设计灵感，与森兰的自然底色相呼应，整个社区形成了连贯的空间氛围。

户型灵活可变，装下更多生活可能

当改善需求越来越细，一套房子也需要有更高的空间适配能力。

过去，买房往往优先考虑面积大小、房间多少。如今，家庭结构和生活方式日益多元，孩子成长、老人同住、居家办公、家庭休闲，都对住宅空间提出了不同要求。

房间需要足够独立，客厅也要有舒适的活动尺度；既要满足当下的居住需求，也要为未来家庭结构的变化预留调整空间。

如何在有限的面积内兼顾功能与尺度，让空间能够根据家庭需求灵活变化，成为改善户型设计的重要课题。

越秀·天屿规划建面约105㎡三房、约127㎡四房和约141㎡四房，是森兰板块内唯一的3.5代宅新规产品，全部采用两梯两户、独立梯厅、无连廊设计。

在户型设计上，项目着重处理空间尺度与功能弹性之间的关系，让不同面积段都能适应多样化的家庭需求。

建面约127㎡户型，是这种设计思路的一个典型体现。

南向面宽约13.3米，四开间朝南。加上多阳台赠送、全系飘窗和花池，实得率超过95%。

客厅与南向次卧之间采用非承重隔墙设计，给家庭留下了调整空间的余地。保留隔墙，可以维持完整的四房格局，满足老人同住、儿童房或独立书房等需求；拆除后，次卧空间便可融入客厅，形成约6.6米的大横厅。

样板间示意图，非交付标准

约141㎡户型则进一步放大了空间尺度。四房两厅两卫设计，南向面宽约14.2米，四开间朝南，客厅开间约4.4米，南向客厅与次卧阳台的连贯面宽超过7米。实得率约96%-97%。

这套户型同样采用可变空间设计，拆除客厅与南向次卧之间的非承重墙后，约10㎡的次卧空间可以并入客厅，形成约7米开间、约27㎡的大方厅。

约105㎡三房，南向面宽约10米，实得率约86%。客厅与南向次卧之间也有调整空间，打开非承重隔墙后可以形成约6.6米的大横厅。

除了室内布局，两梯两户的设计也提升了日常归家体验。每户拥有独立电梯厅，并设置开窗面改善通风，空间相对明亮通透。

样板间示意图，非交付标准

这里可以布置鞋柜、收纳柜，放置婴儿车、滑板车，也能收纳露营、骑行等户外装备，减少了大件物品对室内空间的占用。

室内配置同样体现了改善住宅对生活细节的考量。大金中央空调与地暖、霍尼韦尔独立新风系统，以及康丽根前置净水、软水系统，构成了基础的舒适与健康配置。厨房配备博世五件套、方太智慧碗柜和电气化水槽，主次卫采用科勒产品。

越秀·天屿希望解决的，是改善家庭在长期居住中可能遇到的具体问题。房间数量、空间尺度和生活便利性，都能在同一套房子里得到更好的兼顾。

约2500㎡全龄泛会所，重新定义社区生活

一座新社区，能给一片区域带来什么？

近期，越秀地产正式发布「理想社区」人居体系，提出以配套前置兑现、运营长期激活为核心，重新思考当代社区的开发与运营逻辑。

越秀·天屿正是这套理念在上海的实践样本。

项目在规划阶段就开始思考交付后的使用场景。前期通过客户调研了解真实需求，走访周边已交付社区，研究会所空间的实际使用情况，并在建设阶段引入专业运营团队，提前考虑空间功能、日常管理和长期运营，尽可能避免会所建成后使用率不高、逐渐闲置的问题。

这背后体现的，正是「理想社区」所强调的“运营长期激活”：社区配套不能只作为营销期展示道具，运营思考要前置到开发建设阶段，从客户真实需求出发做空间规划，为入住之后的社群生活预埋基础。

目前，越秀·天屿的会所已经陆续开展社群活动，空间开始与业主的日常生活建立联系。

从实景呈现来看，越秀·天屿在这一部分的投入，确实有些超出常规住宅的想象。

项目打造约2500㎡全龄泛会所，空间从地下延伸至地上架空层，涵盖儿童活动、运动健身、兴趣培养和邻里社交等多个场景。

但比起配置了多少设施，更值得关注的是这些空间能不能真正融入业主的日常生活。

首先是孩子。

现在很多双职工家庭都有一个共同的烦恼：白天上班，晚上接孩子，周末安排各种兴趣班。孩子放学后想出去玩，家长还要考虑接送、安全和时间成本。

越秀·天屿在儿童空间上的设计，回应了这些高频需求。

社区内设置了芽宝乐园，近十米落差的双层滑梯，是整个儿童活动空间里相当吸睛的设计。针对不同年龄段孩子的活动特点，安排了幼龄滑梯、挖沙空间、大型滑梯、海洋球等设施。

架空层内还设置了模拟医院、模拟修车厂、挖掘机挖沙等趣味场景，让孩子在游戏中体验不同的生活角色。

对于孩子来说，这里不只是一个游乐场，更是一个可以认识同龄朋友、建立社交关系的地方。对于家长来说，最大的便利就是不用每次都专门开车带孩子去商场或者商业乐园，下楼就能让孩子释放精力。

另一个很有针对性的配置，是社区里的音乐教室。

钢琴、架子鼓等乐器对练习环境有一定要求，尤其是居家练琴，常常会遇到时间受限、担心影响邻居的问题。天屿将多个独立琴房和小舞台设置在社区内，并采用专业隔音设计。

这比单纯摆放几件儿童游乐设施更进一步。兴趣培养最怕三分钟热度，家门口就有方便使用的练习空间，能减少接送奔波，也更容易让一项兴趣长期坚持下来。

戏水池则是儿童活动空间的另一种延伸。到了夏天，放学后在楼下玩一会儿水，可能就是孩子一天中最期待的事情。戏水池旁衔接休息架空层，并配备亲子卫生间和亲子衣柜，方便孩子玩水后换衣、如厕，家长也能就近休息。

成年人的活动空间同样丰富。

社区配备恒温泳池、健身区、瑜伽和普拉提空间，覆盖游泳、力量训练和舒缓运动等不同需求。工作之余，不必专门安排一段通勤去健身房，日常运动可以更自然地融入生活。

社交空间更贴近家庭生活中的不同场景。

朋友来家里聚会，客厅空间有限，可以预约带有完整厨房设备的私宴厅，组织一场家庭聚餐；孩子生日会、闺蜜下午茶，可以使用女王会客厅；想和朋友打台球、唱歌，轰趴馆配有桌球、Switch和KTV等设施；此外，社区还设置了男女主题棋牌室，满足不同兴趣的邻里社交需求。

这些空间并不追求形式上的新奇，更多是把家庭聚会、朋友小聚、兴趣娱乐等原本需要外出寻找场地的活动放到了社区内部。家里可以保留日常生活的安静，聚会和娱乐也有了更合适的去处。

依托全域抬板设计，五大主题花园与楼栋架空层相互衔接，室外有散步、休闲和活动空间，室内架空层则承接儿童娱乐、兴趣培养和邻里社交。不同年龄段的业主，都能在社区里找到适合自己的活动场所。

在上海这样一座生活节奏很快的城市，时间本身就是一种稀缺资源。能够少一些接送、少一些通勤，把更多时间留给家人和自己，这些公区配置才真正有了意义。

森兰的价值，正在重新被看见

回过头来看越秀·天屿，项目的投入贯穿了社区建设的多个环节：全域抬板改变地面空间的使用方式，立体园林提升社区环境，户型设计回应家庭不同阶段的需求，满配会所进一步丰富日常生活。

这些配置背后，是真金白银的建造成本，也意味着前期设计和后期运营上的持续投入。对于一个7万元级别的项目来说，这样的产品配置已经相当有诚意，甚至可以说是超配。

越秀为什么愿意在森兰做这样的产品？

从区域本身来看，经过二十多年的建设，森兰已经形成了较为成熟的生态、商业、教育和产业配套。从森兰绿地、森兰湖，到周边商业和学校，区域的生活框架已经逐步成形，具备了承接改善居住需求的现实基础。

越秀看中的，还有森兰未来的发展空间。

今年5月，上海市政府正式批复《上海市黄浦江滨江中北段专项规划》，覆盖杨浦、浦东两区约65平方公里。

规划提出“两轴一心四区”的空间结构。南北向的黄浦江沿岸综合发展轴，沿着江岸串联公共空间与产业资源，带动滨江及腹地整体提升；东西向的翔殷路—五洲大道科创发展轴，则把杨浦五角场的科教资源，与浦东金桥、外高桥的产业优势连接起来。

与森兰联系较为紧密的，还有浦东煤气厂等传统工业区域的功能转型。未来，这些区域将逐步导入研发智造、总部集聚、专业服务和高品质生活等功能，推动原有工业空间向更加开放、多元的城市街区转变。

从这份规划可以看到，北滨江未来的发展重点，已经不只是沿江空间的景观提升，还包括产业、公共活动和城市生活功能的整体升级。

森兰恰好处在这一发展格局的辐射范围内，既有成熟社区的现实基础，也拥有进一步承接区域功能升级的空间。

一边是二十多年积累下来的成熟生活配套，一边是北滨江城市更新带来的发展空间。森兰的价值，正在从一个成熟居住板块，进一步融入浦东乃至上海北部的城市发展格局。

这份潜力，让森兰当前的房价显得更有优势。

上海核心区滨江沿线新房价格普遍已经站上10万元/㎡，而森兰仍处于7万元级别。相较于其他滨江板块，森兰既拥有成熟的生态、商业和教育配套，又处在北滨江城市功能持续升级的辐射范围内，当前置业门槛相对较低。

现在选择越秀·天屿，买到的不只是一个配置丰富的新社区，也是在一个已有生活基础、同时仍有发展空间的区域里，提前选择一种更好的居住方式。

结语

森兰用了二十多年，把一座国际社区的生活底色慢慢铺开。越秀·天屿则用一座新社区，让这里的改善生活有了新的标准。

真正好的房子，不需要每天提醒你它有多少配置。孩子放学后可以在楼下玩耍，周末不用为了兴趣班和健身来回奔波，父母来了有自己的休闲空间，一家人回到家，都能找到属于自己的舒适角落。

这些看似平常的小事，才是一个好社区最值得珍惜的地方。

这也是越秀·天屿想交给森兰的一份生活答卷。

（来源：进深网）