文/上海进深 魏薇

六批次的土拍热度尚未褪去，绿城已经迅速公示了北外滩项目的规划方案。

距离拿地仅三天，距离地块正式签约仅一天。

上周五，绿城以总价647190万元竞得虹口区北外滩地区hk315-11地块，楼面价126577元/㎡，溢价率46.33%。

这一溢价率创下近年来上海公开土拍溢价率新高。

拿地当天下午，绿城就把项目牌子挂到了工地。

按照这个楼面价，加上6000元/㎡的装修标准、计容面积2500㎡的社区配套服务设施、2%的高端人才住房等配建，保本售价在18万/㎡，大概率会冲击20万 /㎡。

顶配豪宅

根据公示方案，项目由小高层和高层组成：

1号楼为10F小高层，一层局部架空；

2号楼为28F高层住宅，一层架空；

3号楼为29F高层住宅，一层架空；

4号楼西单元为14F高层住宅、一层人才房；东单元为25F高层住宅，一层中间户/二层/三层中间户人才房，一层西户是居委会。

规划图给人的感觉非常简洁明了，除了楼体的外部轮廓，并没有其他线条。

但这张看似简单的图，已经透露出不少亮点：

1、四个下沉庭院

一般而言，一个小区只有1-2个下沉庭院，位于小区中央或者大门附近，这个项目直接设置了四个，3#楼西侧一个，2#楼北侧两个，东侧一个，结合首层架空做会所。

2、全域风雨连廊

风雨连廊贯通每栋住宅楼，在绿化中蜿蜒分布，归家途中有种曲径通幽之感。

2#楼西侧甚至有二层连廊，由于一层架空，通过这个二层连廊可以直接入户。

3、绿地归家动线

人车分流，机动车出入口位于东侧丹徒路和西侧高阳路上：丹徒路的出入口有较大面积的景观架构；高阳路这一侧，有大片的规划公共绿地。

人行出入口位于小区南侧的东余杭路上。居委会有单独的出入口，位于北侧的周家嘴路上。

4、楼栋朝向优秀

除4#楼南偏东约30°之外，其余三栋楼都是正南朝向。

最南端的2#楼直面超大面积的绿地，高层还能享受城市天际线和江景视野。

5、不利因素入地

地块南侧边缘有K站，未见P站、垃圾站，可能做了入地处理，保持地面景观的完整性。

6、大户型是主力

整个小区的计容面积5.1万方，体量不算大。没有住宅套数下限，没有中小套型占比限制。总供应大约200套。

从规划图来看，基本都是大面积、大面宽户型，预计200㎡起步，两梯两户，当下流行的多阳台、全屋飘窗也会是标配。

楼栋轮廓有弧形转角，有点潮鸣东方外立面的意味。

进深君注意到，项目的建设单位是绿城房地产集团有限公司。和以往通过项目公司持股不同，绿城北外滩项目有可能会是集团直管。

豪宅提速

绿城在上海的开发速度越来越快，拿地逻辑越来越清晰：

高价拿下核心地区优质地块，打造高端产品，最后卖出高溢价。

最近一年来，几乎每隔一段时间，就能看到绿城在上海拿下“地王”的消息。

5月，绿城在徐汇滨江的高层作品潮鸣东方，120套豪宅开盘即罄，均价19.5万元/㎡，套均超5000万，揽金约70亿。

项目所在地块是去年8月拿下的，总价48.05亿元，楼面价131045元/㎡，溢价率约30%，刷新全国土拍楼面价纪录。

今年2月下旬开放展厅。从拿地到开盘，前后大约9个月时间，这在上海新房市场中并不算快。

前不久，绿城在浦东北蔡的上海首座“庐系”豪宅——绿城·上海逸庐展厅开放，距离拿地不到三个月时间，预计在9月入市。这个进度远超潮鸣东方。

地块是在今年3月28日竞得，总价29.16亿元，溢价率40%，折合楼板价71412元/㎡，刷新了北蔡地价纪录，也会将北蔡板块的新房带入10万 时代。

这一次的北外滩豪宅，绿城简直是“闪电速度”。

拿地即公示背后，离不开虹口区规划资源局服务专班的全链条服务。虹口区为这个项目的定义是：北外滩开发五周年之际，职住平衡“出功能”的实践落地。

无论是对于虹口区还是绿城，该幅地块意义重大。

这是继2020年北外滩新一轮规划面世以来，北外滩地区通过公开途径出让的第一幅纯住宅地块，也是目前北外滩核心区内唯一的一幅规划为住宅性质的地块。

可以说，绿城此次高价拿地，押注的不仅是地块，更是北外滩的未来。