文/上海进深 严明会

刚刚结束的七批次土拍，最热门、溢价率最高的当属杨浦滨江I4-01地块，这块地吸引了9家企业参与竞拍。

经过75轮竞价后，中铁置业&润皋置业联合体击败上海城建、华润置地、招商蛇口、中海、保利发展&上海建工、国贸、北京建工、越秀8家实力房企，以27.36亿元拿下地块，楼面价9.22万元/平米，溢价率28.09%。

这里有个细节，竞拍结束后，其中一名竞拍代表摇了摇头，后仰靠住了椅背，眼望天花板，像是松了一大口气——这场胜利来之不易。

外界的目光几乎都集中在中铁置业身上，但很少有人关注到中铁置业的合作方：江苏润皋置业集团有限公司。

进深君查了下，这家名不见经传的公司来自南通如皋这个县级市，成立于2019年12月，法定代表人黄俊，他同时也是润皋置业的董事长、总经理。

股权关系上，润皋置业由如皋市交通产业集团有限公司100%持股，背后的实控人为如皋市人民政府。

对于杨浦东外滩地块，二者的持股比例和分工尚不清楚，但在地块“竞得人”一栏，润皋置业是在中铁置业之前的。

从合作逻辑看，这更像是一场“资源互补”：润皋置业希望借中铁的品牌与上海市场经验 破局，进入一线城市；中铁置业则可能借助地方国企的资金支持或资源协调能力，降低拿地与开发风险。

这场联合并非偶然。

今年6月，中铁置业上海公司总经理王伟东与如皋市主要领导就曾举行会谈，提及探索“房地产大健康”开发模式及产业融合。

王伟东表示，中铁置业上海公司希望与如皋优化合作模式，同时将发挥自身在房地产开发、康养社区运营方面的优势，助力如皋城市发展。

彼时，如皋市交通产业集团及中铁置业上海公司相关负责人均参会，为此次土拍合作埋下伏笔。

拿下地块只是赢了第一步，真正的考验才刚开始。

无论是中铁置业还是润皋置业，均缺乏上海核心区高端项目的操盘经验。

中铁置业在上海的项目，比如中铁湖光逸景、中铁峯汇里、中铁虹桥逸都，基本是刚需或普通改善盘。

刚起步做上海核心低密度产品，对中铁置业而言是个不小的突破。今年年初，中铁置业以协议方式拿下杨浦区定海社区I15-01地块（大桥街道89街坊），该地块也是杨浦滨江“九宫格”其中的一处地块，总价142641万元，楼面价75005元/㎡。

8月中旬，地块设计方案公示。拟建6栋4F叠墅、13栋2-3F合院，以及1栋3F保障房性住房，另需建设社区配套等，项目的入市还未提上日程。详见：中铁置业，跳出了舒适区

而润皋置业一直深耕如皋本地市场，现有储备项目约20个，但能叫得出名字的并不多，只有润皋朗诗·尚贤里、润皋·玖园，项目定位也是县级市的刚需改善，缺乏核心城市高端项目的操盘经验。

此次联合拿地，更是润皋置业首次涉足一线城市豪宅市场，跨地域、跨能级的开发难度不言而喻。

二者都需突破以往刚需、改善产品的开发逻辑，做好充足准备来应对市中心高端项目的设计与运营要求。

再看地块本身，虽有稀缺性加持，却也伴随高预期压力。

I4-01地块是杨浦滨江九宫格中最后一块限高24米的宅地，容积率1.8，预计会打造叠加洋房或者是纯洋房产品。

地块东北侧即为此前两次开盘认购率超200%的红盘“保利海玥外滩序BUND98”。相比BUND98，I4-01地块形状更规整、容积率更低，但楼面价高出约1万元/㎡，未来售价预计或要冲上14万元/㎡。

加码上海高端楼市背后，中铁置业在上海的项目已经不多了。目前除了在售的古美阅华项目，只有杨浦的风貌别墅待开。

此次拿下杨浦滨江地王，既是拓展高端产品线的尝试，也带有补仓的迫切性。

在当下竞争激烈的上海新房市场，占了好的地段并不代表就能稳赢，尤其是高端赛道，最终拼的还是产品力。

接下来的每一步，都要比拿地时更谨慎。毕竟，上海豪宅市场不缺好地段，缺的是能让客群买单的好产品。