文/上海进深 严明会

徐汇滨江将翻开崭新一页。

今天，东安新村127b-24、125-31两个重磅地块完成转让。

中海地产、招商蛇口、中旅投资、徐汇城投四家企业联合体以439.53亿元的总价取得，刷新全国土地交易纪录。

上述两宗地块在7月初正式挂牌交易。

两个挂牌标的物分别为上海新百安经济发展有限公司90%股权、上海新东安企业发展有限公司90%股权及相关债权。

股东方均为上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司和上海城市更新建设发展有限公司，双方的持股比例均为50%。

新东安公司的总资产约348.5亿、新百安公司的总资产约是104.41亿，按90%股权计入负债计算，开发商对上述两个项目公司的投入大约是311亿元、94亿元。

中海补仓

中海、招商蛇口的入局并不意外。此前网传的拿地名单里，这两家头部房企本就八九不离十。

尤其是中海，其拿地逻辑从六批次土拍时就已显露端倪：当时在徐汇衡复风貌区地块溢价达20%时，中海选择收手，而非继续追高。

当时市场就有猜测，中海的目标本就不是那宗仅4700㎡的小体量低密地块，而是东安新村这宗体量更大、开发潜力更强的旧改巨无霸。

招商蛇口和中海的共同参与，将徐汇衡复风貌区地块的楼板价抬上了20万，这一价格也让东安新村后续的售价有了“保底”。

在六批次土拍中，中海地产斩获静安东斯文里地块、普陀真如地块，成交价合计118.88亿元。

这种连续重仓拿地的动作，看似激进，实则是中海在“补缺口”。此前中海在上海核心地段的待开发土地储备已显紧张，若不及时补仓，后续很可能面临无房可卖的断层风险。

去年稳坐上海销冠的中海地产，在今年1-8月滑落至第四名，主力项目海上和集、云邸玖章均已进入销售后半程。按照这个节奏，若没有新的核心项目入市，中海后续的销售数据很难撑起此前的行业地位，甚至可能被其他房企拉开差距。

东安新村两幅地块的住宅货值预计将达到600亿，对中海地产来说是“压舱石”一般的存在：

一方面，这个体量的货值体量足以填补主力项目收尾后的储备空白，让中海在上海核心区的开发不断档；另一方面，作为旧改巨无霸，地块的区位优势与规模效应，也能支撑中海打造高端产品线，进一步巩固其在上海高端楼市的口碑。

对于肩负着中海地产华东区域销售业绩与核心土地储备重任的华东公司总经理刘慧明来说，成功拿下这些优质地块，无疑让他松了一口气。

剩余一个地块待出让

上述地块由标的公司在今年5月通过协议出让的方式拿下，总成交金额439.53亿元。

其中，新百安以98.18亿元获得徐汇区C030301单元127b-24地块，成交楼面价124130元/㎡。该地块为纯宅地，容积率2.62，地上计容建筑面积79094.18㎡。

新东安以341.35亿元获得徐汇区C030301单元125-31地块，成为全国总价地王。楼面价75013元/㎡，住宅部分楼面价约12.5万/㎡。

上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司持有新东安50%的股权，上海地产（集团）有限公司则通过上海城市更新建设发展有限公司持有新东安公司另外50%的股权。

该地块建设用地面积10.39万㎡，土地用途为三类组团住宅、商业、办公、科研设计用地，容积率4.38，地上计容建筑面积45.51万㎡，，标志性建筑高度不超过195米，地块基准高度100米。

地块内中小套型住宅建筑面积为地块住宅总建筑面积的15%，计3.9万平方米。中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。

文件要求，在东安路零陵路交叉口附近、中山南二路交叉口附近形成地区空间节点，宜加强空间设计和建筑设计，体现空间节点门户性和标志性。标志性建筑为非住宅功能。

关于自持，出让文件要求，受让人应当按出让年限自持建筑面积100%的地上和地下商业物业、菜场物业、科研设计物业。受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于40%的办公物业。

这对开发商的长期运营能力提出了高要求。而中海在商业与办公领域的运营经验，或许正是其敢于接手的底气之一。

实际上，早在今年6月中旬，招商蛇口旗下上海虹润置业有限公司就对127b-24地块、125-31地块进行招标，预计总投资金额600亿元。

东安新村旧改一共涉及三个地块，合计超过523亿元，剩下的一块是C030301单元127b-23地块，这也是东安新村最小的一宗涉宅用地。

7月25日，该地块也被摆上货架。对应的标的物是上海新枫安企业发展有限公司100%股权及相关债权。

今年3月，上海新枫安企业发展有限公司以83.5亿元的总价拿下了徐汇区C030301单元127b-23地块，成交楼面价126092元/㎡；该地块为纯住宅，容积率2.63，可建面积6.62万㎡，建筑限高100米，全装修比例100%，没有公租房、中小套比例要求。

地块规划图显示，项目拟建5栋18-26层高层住宅，共206套房源，住宅计容面积6.23万㎡，套均建面超300㎡。

按照20万/㎡的单价算，套均总价预计在6000万元左右。5月20日，127b-23地块已获得建设用地规划许可证。

高价底气

这样的高单价项目，市场能接受吗？周边案例已给出答案。

东安地块的南侧，就是近年来不断刷新房价纪录的豪宅聚集地徐汇滨江。

5月，距离东安新村直线距离约500米的绿城潮鸣东方，套均5000万的房子，认筹率近160%，120套房源开盘当天售罄，单日销售金额69.88亿元。

这个价格也是对市场的一次试探。

与127b-24地块仅一条内环高架相隔的能建西岸誉府，312套房源吸引849组购房者认筹，今年3月28日开盘即罄，均价为14.3万元/㎡，实现销售额47.68亿元。

从开发模式看，国企与开发商的协同或将成为项目成功的关键。

国企在规划约束、跨部门协调、资源兑现及融资成本上的优势，与开发商在产品打磨、市场洞察上的专业性形成互补。

典型的例子是海上清和玺，其前身是长桥新村旧改，由徐汇城投和上海地产牵头旧区改造，二者分别持股40%、60%，之后股权转让给招商和徐汇城投，对应的持股比例分别为80%、20%。招商负责二级开发，项目推进迅速，目前持续热销。

在徐汇滨江豪宅市场的热度加持下，叠加国企与房企的协同优势，这个旧改巨无霸有望成为上海城市更新与高端住宅市场的新标杆。