文/上海进深 严明会

绿城逸庐再次印证了一句话：吹风价，听听就好。

上周六，绿城逸庐过会，首推148套房源，备案均价10.69万/㎡。高层均价9.88万/㎡，叠墅均价13.17万/㎡。

其中，100/124㎡一楼非标2套，120㎡93套，145㎡29套，上叠约216㎡12套，下叠约208㎡12套。

这次的定价逻辑中，暗含了很多小心思。

高层均价“9”字打头。120㎡的三房，总价刚好卡在1000万出头。

这个价格，在内中环改善市场中几乎是空白。

回想当初，这块地是以7.14万/㎡的楼板价高溢价成交，再加上绿城旗下高端产品系“雲庐”的光环，外界普遍预测售价要冲上10万，甚至大胆喊出11万/㎡的预期。

结果，绿城一反高预期套路，果断选择放下身段，走起了低调亲民路线。

同一批过会的，还有内中环另一个热盘翡雲悦府，这是其第六次推盘，高层均价10.4万/㎡，叠墅13.3万/㎡。

算下来，绿城整盘均价大约比翡雲悦府（7.44万/㎡）低了3000元/㎡。

有意思的是，这差不多是两者拿地时的楼面价差。

面对一个“五开五捷”的成熟对手，绿城逸庐选择低开，压力之下策略清晰。

在当下市场中，“吹风价”与“过会价”之间的落差，或许正成为检验楼盘诚意的又一新尺度。

具体来看，绿城逸庐120㎡最低779w，最高1367w；145㎡最低1236w，最高1693w。共有10套房源总价低于1000w，其中有非标房源，最低699w，最高902w。

145㎡户型这次算是“隐藏惊喜”，部分房源价格和120㎡差不太多：

中间套9.97w/㎡，不到10万就是真四房；边套10.88w/㎡，转角窗带来更好的景观视野。

作为利润主力，叠墅的价格不低，总价区间在2600-3300万。

从推盘策略来看，绿城逸庐的价格梯度既覆盖了中端改善客群，也兼顾了高端买家的需求，尤其是总价千万级的三房产品，在同环线内几乎没有直接竞品。

首批推售房源的数量超过了整盘数量的一半，但仍少于最初公布的220套。

这一调整或许是为了在当前市场环境下，确保首开数据的亮眼。

值得注意的是，7月份绿城刚斥资近65亿拿下虹口地王，此时采取谨慎的推盘策略，或许也有快速回笼资金、优化现金流的考量。

产品方面，绿城逸庐共有4栋14-16层小高层（共209套）和5栋4-5层叠加别墅（共58套），可售房源总计267套。

首开5栋楼，主要位于小区南侧，位置和景观各有侧重：

2#楼：前面和左右无遮挡，采光较好，都是120㎡户型。

4#楼：首开西侧单元，一路之隔有河道视野。

6#楼：首开东侧单元，直面下沉庭院，能看到小区中轴景观，高区能看到公园绿地，景观好，价格也是最高。

1#和3#是小区东南侧的两栋叠墅，居住氛围相对安静私密。

绿城逸庐为建筑规范放松后的产品，整体来看中规中矩，多飘窗的附赠提高了实得率，但未出现“三阳台”等流行创新。

高层120平3房2卫，是常规的三开间朝南飞机户型设计：

中间户一梯两户，内外双玄关，除了次卫不带飘窗，其余每个房间都带有大飘窗，厨房借助飘窗做了水槽台面。边户带有独立电梯厅，且有采光，主卧和北次卧均带270度转角飘窗。

建面约125㎡户型中间户&边户

145平4房2卫，类一梯一户，大门升级为子母门，采用了最常见的大面宽、短进深设计，四开间朝南采光不错，同时边套有270度宽幕视野。

建面约145㎡户型边户&中间户

上叠户型是北向独立入户 地下一层储物 顶部摘星大露台设计，三层为卧室区域，客餐厅放在视野更好的四层，直接联通露台。下叠户型带有入户花园，四个房间都是套房，三个房间朝南。

逸庐项目公司为上海泉秀置业有限公司，法定代表人、董事为谢发。目前坐镇上海绿城的掌舵者，是华东区域总经理、上海公司总经理赖圣场。

绿城逸庐的推进进度还是很快的，3月下旬拿地，8月底就开放了全维实景示范区，将整个社区几乎三分之一的面积实景一次性全部呈现。

在实景示范区亮相之前，绿城又卷了自己一把，变更设计方案，提升了11处细节。9月中旬首批房源过会并开启认购。

不可忽视的是，项目现阶段也存在一些不足。

最明显的是距离地铁较远，18号线北中路站、16号线华夏中路站步行都超过2公里。

虽然十万单价买入浦东中环看似性价比突出，北侧和东侧被绿地包围，周边道路都暂未贯通，虽远期有想象空间，但眼下界面略显荒凉，配套成熟尚需时间。