文/上海进深 严明会

预热了许久的中粮北外滩壹号，终于要掀盖头了。

前两天，项目发了一张海报，官宣10.17样板间的开放。

此前，中粮北外滩壹号官方发布了多则视频，预告样板间的十月面世，吊足了外界胃口。

中粮大悦城在上海走的，一直是顶豪专业户路线，只做“壹号系”产品。

此前其曾在上海打造了中粮海景壹号、中粮天悦壹号、中粮前滩海景壹号、中粮瑞虹海景壹号，对应的年份分别是2009、2015、2018、2021。

这些项目，口碑和人气都有。距离现在最近的海景壹号四开四罄，一年内卖了185亿。

但今时不同往日，当下豪宅市场已是群雄逐鹿的红海，昔日的成功路径难以简单复制。

时隔四年再度亮剑，此役关乎中粮在上海顶豪市场的江湖地位，不容有失。

老故事撑场面

与之前的壹号系项目相比，北外滩壹号有点不一样，这是中粮大悦城首个壹号系历史风貌项目，自然没走复制粘贴路线。

项目总经理李洋，很会讲故事。

从耶松船厂、摩西会堂，到雷士德工学院，从广生行、南洋兄弟烟草公司，再到发昌机器厂。

他把北外滩的民族工业记忆，全盘揉进了项目的价值逻辑中。

6月那场发布会，选址黄浦江畔的百年扬子江码头，仪式感拉满，野心也明晃晃：这不是普通豪宅，而是一座“有历史的藏品”。

之后不久，项目展厅开放。

项目体量不大，由一栋24F高层住宅和风貌别墅组成，一共208套。

高层：90套，面积段185-228㎡；

风貌别墅：118套，面积段190-210-280㎡。

高层楼栋一共两个单元，均为两梯两户，每户都有独立电梯厅。一楼是架空层，这里设置了约1800平的会所，设置了恒温泳池、瑜伽健身、私宴红酒等功能区。

户型分布简单明了，185㎡是中间户，228㎡是边户，均为四房两厅三卫设计。

185㎡户型：入户子母门，独立玄关、客餐厅一体化、U型厨房等功能区划分明确，厨房连接生活阳台，全卧飘窗；主卧套房设计搭配衣帽间，卫生间双台盆，浴缸和淋浴都有，南次卧也带卫生间，但是个暗卫。

228㎡户型做到了四开间朝南，动静分离，同样是南向双套房，主卧的尺度再升级；边厅是个亮点，南向弧形阳台 客厅落地窗 270度环幕视野采光。

砍掉小户型

今年8月中旬，大悦城控股副总经理、华东大区公司总经理李平带队调研北外滩壹号项目。

他现场发话：

高层蓄客要扎实推进，年底必须顺利开盘；

风貌别墅客户要精准摸排、重点维护，为明年销售打基础；

样板间展示效果要切实赋能营销。

三条指令，条条指向快销售。

项目的入市不能再等了。从拿地至今，已经过去了两年多。

2023年9月，大悦城控股上海大区公司通过上海联交所成功竞得项目所在的北外滩街道hk367-01地块（原虹口116街坊地块）折合楼面价94437元/㎡。

这是上海市中心罕见的“三无”地块：无商办、无自持住宅、无保障房，天生就是做高端住宅的料。

早在2024年，案名、效果图等项目信息就已陆续释放。

规划建面约130-350㎡高层，以及200-350㎡风貌别墅。相比于最终方案，中粮砍掉了小户型。

但也正因是历史风貌区，开发难度很大。

拿下地块后，恰逢文保政策收紧，项目团队在去年8月拿下了文保专项批复。要在不损伤历史建筑的前提下完成地下开发，得像做外科手术一样把老建筑“托起”，再用“掏挖工艺”施工。

技术门槛高，时间成本也烧钱。

直到今年1月底，项目设计方案才公示。

项目建设公司为上海耀耀禄建设发展有限公司，由大悦城（上海）置业有限公司100%持股。

今年6月，公司的法定代表人从廖志宏变更为李洋，后者同时也是大悦城控股华东大区公司总经理助理兼中粮·北外滩壹号项目总经理。廖志宏则担任董事长。

从“蓝海”拖到“红海”

北外滩战场硝烟弥漫。

已经入市的金茂璞元、华润外滩瑞府，即将入市的绿城北外滩项目、北外滩集团的hk196-08地块，另外还有准现房虹口源717。

这些项目在户型设计上各有侧重。

绿城北外滩项目预计推出190-307㎡大平层，主打纯豪宅；华润外滩瑞府推出124-165-195-240㎡的3-4房户型，金茂主力户型为建面约130-172-239㎡的3-5房户型，兼顾刚需、改善和豪宅多种需求。

一个月前，华润外滩瑞府119套房源首开即罄，均价14.78万/㎡。二批次房源刚刚过会，均价14.83万/㎡。

金茂璞元首批99套房源认购率175%，均价16.6万/㎡，8月下旬开盘，半小时内全部售罄。

今年7月下旬，绿城以64.72亿元竞得北外滩核心区HK315-11纯住宅地块，成为虹口北外滩新晋地王，楼板价12.66万元/㎡。

北外滩壹号9.44万/㎡的楼面价，反而显得很有性价比。

对大悦城而言，北外滩壹号不仅是一个项目，更是其在上海当下顶豪市场的定调之作。

之前几个“壹号”系列虽然卖得好，而这一次，在北外滩这样的红海战场，需要面对金茂、华润置地、绿城等强劲对手。

产品有故事，地块有基因，价格有空间。但市场是否买单，还得看认购和开盘数据。