北京进深 徐迪 11月17日，丰台岳各庄DC-L01地块项目规划设计方案公示。

项目占地2.17万㎡，总建面约8.45万㎡，其中地上5.8万㎡，地下2.65㎡，建筑高度55.35米（最高），容积率2.66，绿地率30%。

规划8栋住宅楼，共440套，户均建面约130㎡。

除了东南角的8#楼为10F洋房，其余均为14-18F小高层。

这块地成交于9月5日，由城建发展+住总+北京建工联合体以29亿元底价摘得，折合楼面价5万元/㎡。

总平图公示前就已官宣案名：嘉棠璟樾。

与建工在怀柔的流量盘嘉棠澐玺搞成了亲哥俩。

岳各庄新盘延用“嘉棠”前缀，一来是明确建工操盘，二来多少也能沾沾嘉棠澐玺的红气。

嘉棠澐玺无疑是今年远郊盘里的小爆款。

5月拿地，9月底开盘，不到两个月完成了203套网签，基本清盘。

这个节奏，快到很多人连它案名还没记住。

项目体量确实有限，总共7栋洋房224套房源，2万㎡出头的规模。

按照当前3.94万/㎡的成交均价，全盘售罄总金额在8.67亿元左右，对于拯救建工地产的下滑业绩，贡献度有限。

今年上半年，北京建工地产的营收和净利纷纷“开倒车”，营收39.10亿元，同比减少41%；净利润则降1.08亿元，降幅超七成。

截至6月底，北京建工地产归属于母公司所有者的净利润为-2719.57万元。

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在怀柔，北京建工地产还有一个去化“老大难”的项目：璟玥林汐，距离嘉棠澐玺8公里。

这个项目总建面近32万㎡，共1308套房源，2021年9月开盘至今，累计网签449套，去化率34%，成交均价约3.15万元/m²，成交金额12.84亿元。

这是北京建工地产斥资45亿元拿下的大型项目，拿地近5年，地价覆盖率尚不足三成。

据北京建工地产2025年度第一期中期票据募集说明书，璟玥林汐预计总投资金额为77.2亿元，截至2024年9月末，已投45.43亿元，占公司存货总金额比例为24.53%。

嘉棠澐玺的“好房子”属性，对璟玥林汐太具有冲击力了。

南向双阳台体系+北向设备平台+侧边飘窗，使用率突破100%的负公摊产品，这个口子一但打开，后续项目有样学样，璟玥林汐的去化只会更加艰难。

嘉棠澐玺和璟玥林汐的开发主体同为北京建邦怀憬房地产，法人兼经理为秦兴。

对于北京建工地产董事长潘捷而言，除了怀柔的项目，还有重仓的海淀要操心。

一个是嘉华天珺，一个是西边的半壁店地块，都是与保利发展联手重金铺排的大项目。

嘉华天珺自年初开盘以来流速一直不温不火，只能靠调规来“自救”；

半壁店项目，拿地5个月才报规，总平图公示至今1个多月，尚无下一步进展。

坊间传闻，在半壁店项目上，合作方保利主张实景开盘。

消息真假先不提，10月底，就在半壁店项目总平图公示的一周后，建工地产将持有的项目公司30%股权全部出质给了保利。

半壁店项目的拿地金是45.45亿元，30%，对应的是超过13.6亿元的份额。

抽回的这部分资金，基本都投到了丰台新项目里。

嘉棠璟樾开发主体北京建兴丰汇置业有限公司9月23日成立，注册资本29亿元。

城建发展控股48%，建工旗下北京建邦憬瑞房地产开发有限公司持股42%，住总旗下北京金第房地产开发有限责任公司持股10%。

项目公司法定代表人、董事长为李峰，总经理为李京昆，都是城建系管理层。

建工来操盘这个项目，最大的优势是对当地市场熟悉。

嘉棠璟樾往西不到2公里，就是建工熙华台项目，2023年入市，437套房源，基本清盘，网签均价8.15万/㎡，在丰台市场表现可圈可点。

嘉棠璟樾目前沿用了熙华台的售楼处（已换门头），网传户型也借鉴了熙华台的经典设计，相当于“成熟产品线的延续”。

按照当前的进度，嘉棠璟樾还是有望年内入市给建工打一个翻身仗的。

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楼栋点状排布，正南正北间距都在50米以上，但相邻的东西对角间距不足，低层房源会有一定遮挡。

最近的只有2米多，站在7#楼南阳台和8#楼北设备平台上，应该能够握到手。

架空层有两处：北排1#楼两端单元的首层，大门南侧的6#首层全部。

按照《北京市高品质住宅设计导则》，首层架空层层高一般不宜低于3.6米。

但是嘉棠璟樾1#楼首层局部架空部分的层高，标注为3米。

6#楼则是达到了3.6米标准。

西侧景观大门装饰结构繁复，内接大面积下沉庭院。

3块室外活动场地，在小区中央广场周边错落分布。

西南角配套楼为开闭站、配电室、分界室，做了坡屋顶造型。

总平图公示，网上已流出户型草图和立面、会所等效果图。

结合来看，基本可以确定项目面积段：99㎡/116㎡/136㎡/155㎡/176㎡，三至四居，定位偏改善。

赠送面积不小，综合得房率90%以上。

大部分房源为南向通面宽阳台+北向设备平台，少数端户有侧边飘窗。

大门南北两侧的3#楼和6#楼，西边户为阳台+转角飘窗组合。

起步建面99㎡户型，三居两卫位于东南角的洋房8#楼。

这个户型好在是边户，如果是中间户采光会非常差。

由于房型狭长，进深面宽比接近2。

虽然南北都有窗，但是中间段功能空间太多，导致房间通透性一般。

入户门进来是开放式厨房+公卫+家政间等。

南向两面宽，客厅+主卧套房，双联阳台，目测进深在1.5米以上。

北边两个小卧室，其中一个赠送设备平台。

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嘉棠璟樾位于三环、四环之间，离海淀近，但没有学区方面利好。

南侧不远处就是北京十一中堂实验学校，今年高中部将招收首届学生。

周边生活配套完善，有中国人民解放军总医院第五医学中心、千禧购物中心、银座和谐广场、万丰公园等。

缺点是距离地铁10号线六里桥站步行约2公里，轨交出行不友好。

但是自驾交通便利，西侧上四环不到1公里，东到三环2公里多点，北边是莲石路，南边是京港澳高速路，距离都在1公里左右，适合有车族置业。

还有就是大部分丰台地块的通病，有铁路。项目北侧就是北京西站车辆段，噪音是一个需要考虑到的不利因素。

另外城市界面一般，住宅以老破小居多，大多为经适房、公房。

次新二手房紫辰院的挂牌价8万+，保利和光逸境能达到9万/㎡。

熙华台楼面价是5.28万/㎡，网签均价8.15万/㎡。

而嘉棠璟樾的楼面价更低5万元/㎡，定价空间还是很充裕的，目前吹风价是7.5万/㎡。

这两个、盘都是属于丰台西四环周边的新盘，紧邻海淀，可承接地缘外溢购买力。

综合来看，嘉棠璟樾的容积率、高度，以及地形情况，都要优于熙华台。

叠加“好房子”的公区设计和阳台等扩容空间，产品力方面也将有明显提升。