北京进深 徐迪 近日，嘉棠璟樾所在的丰台岳各庄DC-L01地块规划设计方案公示。

项目占地2.17万㎡，总建面约8.45万㎡，其中地上5.8万㎡，地下2.65㎡。

建筑高度55.35米（最高），容积率2.66，绿地率30%。

规划8栋住宅楼，共440套，户均建面约130㎡。

除了东南角的8#楼为10F洋房，其余均为14-18F小高层。

1、地形狭长，东西间距紧凑

小区地形南北长、东西短，不利打造大面宽产品。

从后面的户型图也能看出来，小户型的进深面宽比将近2。如果不是边户，采光和通透性会非常差。

这种地形，加上2.66的高容积率，楼栋排布也是有些难度的，特别是高层产品。

所以嘉棠璟樾的楼栋做了点状排布。

除了最北排的1#楼做到3个单元，其余楼栋都不敢做太宽，否则这一排排高板会把小区挡得密不透风。

整体建筑北高南低，东南角甚至做了一栋10层高洋房。

最高一栋6#楼55.35米，南边是配电室，北边是大门和下沉庭院。

这样能够尽量减少南向日照的遮挡。

南北间距大部分在50米以上，但相邻楼栋的东西对角间距明显不足，低层房源会有一定遮挡。

最近的只有2米多，站在7#楼南阳台和8#楼北设备平台上，应该能够握到手。

2、架空层层高3米，低于“好房子”标准

西侧景观大门装饰结构繁复，内接大面积下沉庭院。

3块室外活动场地，在小区中央广场周边错落分布。

公区景观和共享空间设计还是很丰富的。

两个楼栋首层做了架空：北排1#楼两端单元，大门南侧的6#楼首层全部架空。

按照《北京市高品质住宅设计导则》：首层设置架空层的住宅建筑，架空层层高一般不宜低于3.6米。

嘉棠璟樾1#楼首层局部架空部分的层高是3米。

6#楼的架空层则做到了3.6米。

可以看到，这两栋楼虽然都是18层，但总高是不同的。

1#54.75米，如果首层3.6米，上面的17层就只能擦边3米标准线，没有层高优势；

而6#总高55.35米，去掉3.6米的架空层，上面楼层还能有3.04米的层高。

1#楼没能做到与6#楼同样高度，可能是由于它在沿街面，过高会对道路及北侧建筑造成压迫感。

北边是靛厂路，路宽40米，对面是一座5层的商业。

架空层层高下限3.6米，用的是“不宜”，说明只是建议性文本。

不过北京这么多带架空层的新盘，一般都做到了3.6米，明确标出来3米的，嘉棠璟樾还是第一个。

公共空间，3米的层高，其实是比较压抑的。

毕竟现在连住宅标高都拉到3米了。

总共就8栋楼的小区，规模不算大，6#楼已经有一整层架空，并且达到了3.6米标准，为什么1#楼还要再弄两个小空间？

估计是因为1#楼东西两端的首层，做成商品房也不太好卖。

东边挨着调蓄、化粪池和燃气箱；西侧地形缺角，正对着一堵墙，首层也没什么特别好的视野。

3、户型图提前曝光，得房率超90%

总平图公示前，网上已流出户型草图和立面、会所等效果图。

结合来看，基本可以确定项目面积段：99㎡/116㎡/136㎡/155㎡/176㎡，三至四居，定位偏改善。

赠送面积不小，综合得房率90%以上。

大部分房源为南向通面宽阳台+北向设备平台，少数端户有侧边飘窗。

大门南北两侧的3#楼和6#楼，西边户为阳台+转角飘窗组合。

起步建面99㎡三居两卫，位于东南角的洋房8#楼。

这个户型好在是边户，如果是中间户采光会非常差。

由于房型狭长，进深面宽比接近2。

虽然南北都有窗，但是中间段功能空间太多，导致房间通透性一般。

入户门进来是开放式厨房+公卫+家政间等。

南向两面宽，客厅+主卧套房，双联阳台，目测进深在1.5米以上。

北边两个小卧室，其中一个赠送设备平台。

4、吹风价7.5万/㎡，环线性价比之王

嘉棠璟樾位于三环、四环之间，离海淀近，但没有学区方面利好。

南侧不远处就是北京十一中堂实验学校，今年高中部将招收首届学生。

周边生活配套完善，有中国人民解放军总医院第五医学中心、千禧购物中心、银座和谐广场、万丰公园等。

缺点是距离地铁10号线六里桥站步行约2公里，轨交出行不友好。

但是自驾交通便利，西侧上四环不到1公里，东到三环2公里多点，北边是莲石路，南边是京港澳高速路，距离都在1公里左右，适合有车族置业。

还有就是大部分丰台地块的通病，有铁路。项目北侧就是北京西站车辆段，噪音是一个需要考虑到的不利因素。

另外城市界面一般，住宅以老破小居多，大多为经适房、公房。

次新二手房紫辰院的挂牌价8万+，保利和光逸境能达到9万/㎡。

熙华台楼面价是5.28万/㎡，网签均价8.15万/㎡。

而嘉棠璟樾的楼面价更低5万元/㎡，定价空间还是很充裕的，目前吹风价是7.5万/㎡。

这两个盘都是属于丰台西四环周边的新盘，紧邻海淀，可承接地缘外溢购买力。

综合来看，嘉棠璟樾的容积率、高度，以及地形情况，都要优于熙华台。

叠加“好房子”的公区设计和阳台等扩容空间，产品力方面也将有明显提升。

如果开盘价真能低于8万，那还是很有性价比优势的。

5、建工“嘉棠”双子星，主城与远郊同台

嘉棠璟樾所在地块成交于9月5日，由城建发展+住总+北京建工联合体以29亿元底价摘得，折合楼面价5万元/㎡。

进度算是比较快的，总平图公示前就已官宣案名。

同为“嘉棠系”，丰台嘉棠璟樾与怀柔的嘉棠澐玺在“好房子”配置上差距还是很明显的。

首先城区盘和远郊盘在赠送面积上没有可比性。

尤其是，嘉棠澐玺在土拍阶段，就明确把“提升得房率”写进了挂牌文件。

通过南向通面宽内嵌阳台+景观花池，北向设备平台，侧边飘窗等，最终落地的是一个负公摊产品。

另外，嘉棠澐玺虽然是个只有6栋楼的小型社区，但风雨连廊、七境园林、首层架空、邻里共享空间……该有的也都有。

岳各庄新盘延用“嘉棠”前缀，一来是明确建工操盘，二来多少也想沾沾嘉棠澐玺的红气。

嘉棠澐玺无疑是今年远郊盘里的小爆款。5月拿地，9月底开盘，目前基本清盘了。

这个节奏，快到很多人连它案名还没记住。

但是这个盘体量太小了确，总共7栋洋房224套房源，2万㎡出头的规模。

按照当前3.94万/㎡的成交均价，全盘售罄总金额在8.67亿元左右，对于拯救建工地产的下滑业绩，贡献度有限。

今年上半年，北京建工地产的营收和净利纷纷“开倒车”，营收39.10亿元，同比减少41%；净利润则降1.08亿元，降幅超七成。

截至6月底，北京建工地产归属于母公司所有者的净利润为-2719.57万元。

对于北京建工地产董事长潘捷而言，除了怀柔的项目，还有重仓的海淀要操心。

一个是嘉华天珺，一个是西边的半壁店地块，都是与保利发展联手重金铺排的大项目。

嘉华天珺自年初开盘以来流速一直不温不火，只能靠调规来“自救”；

半壁店项目，拿地5个月才报规，总平图公示至今1个多月，尚无下一步进展。

坊间传闻，在半壁店项目上，合作方保利主张实景开盘。

消息真假先不提，10月底，就在半壁店项目总平图公示的一周后，建工地产将持有的项目公司30%股权全部出质给了保利。

半壁店项目的拿地金是45.45亿元，30%，对应的是超过13.6亿元的份额。

抽回的这部分资金，基本都投到了丰台新项目里。

嘉棠璟樾开发主体北京建兴丰汇置业有限公司9月23日成立，注册资本29亿元。

城建发展控股48%，建工旗下北京建邦憬瑞房地产开发有限公司持股42%，住总旗下北京金第房地产开发有限责任公司持股10%。

项目公司法定代表人、董事长为李峰，总经理为李京昆，都是城建系管理层。

建工来操盘这个项目，最大的优势是对当地市场熟悉。

嘉棠璟樾往西不到2公里，就是建工熙华台项目，2023年入市，437套房源，基本清盘，网签均价8.15万/㎡，在丰台市场表现可圈可点。

嘉棠璟樾目前沿用了熙华台的售楼处（已换门头），网传户型也借鉴了熙华台的经典设计，相当于“成熟产品线的延续”。

按照当前的进度，嘉棠璟樾还是有望年内入市给建工打一个翻身仗的。