文/北京进深 徐迪

一个仅有7栋住宅楼，440户的小区，规划了3个人行出入口，却仅有1处车库出入口。

丰台新盘嘉棠璟樾的交通动线，让人琢磨不透。

按照设计方案，项目占地2.17万㎡，总建面约8.45万㎡，其中地上5.8万㎡，容积率2.66。

规划8栋住宅楼，共440套，户均建面约130㎡。

除了东南角的8号楼为10F洋房，面积是99㎡左右的三居室；

其余均为14-18F小高层，面积段116/136/155/175㎡全四居。

其中136㎡为主力户型，占比近四成。

定位以改善为主，对标观宸、丽泽叁號院。

人行出入口密集，车行动线迂回

以标准车位配比来算，嘉棠璟樾有500多个机动车位，都要从一个口出入。

拿观宸的设计方案来对比。

两个项目的体量差不多，观宸楼栋数略多，但有一半是洋房产品，总户数仅比嘉棠璟樾多30户左右。

地形上，都是南北长、东西短的矩形。

观宸设计了两处人行出入口，西侧正中位置、北侧正中位置各一处；

两处车行出入口，北口与人行、消防共用，另一处在偏西南角的位置。

整体分布非常均衡，开车出行无论从哪个方向都不算太绕。

嘉棠璟樾的地形在比例上更加细长，但是出入口都集中在了西南角。

北排房源，只能说私密性相当好，远离车马人流。

嘉棠璟樾的正门排面儿是有的，起码从占地规模上不输“卖大门的”建发。

沿街展示面保守估计也有60米，酒店式环岛动线，顶部镂空的装饰构架，三进礼序……从平面图上就能看出气势。

奇怪的是，就在正门南侧20多米的位置，又做了一个人行出入口，与消防通道共用。

转角过来，隔着一栋配套楼，在南边的街坊路上，还有一个门，人、车、消防共用。

这道门同时也是小区唯一的车行出入口。

车辆进入地库不在一个口，路线设计非常迂回。

进门之后开出50多米，左转一个U形弯进入地库；地库出口距离大门比较近，不用转弯就能开到大门口。

住宅小区出行潮汐特征还是比较明显的，特别是早高峰，基本都一个时间段出门上班上学。

这或许也是嘉棠璟樾把地库出口放到近门位置的原因——但是，离大门是近了不少，还是要经过一段小区内部路才能开出去。

并且，这段内部路两侧都是电动自行车的存车处。

想像一下，早晚高峰电动车、机动车、行人，同时从这一个门出入的小区的场面。

建工这么设计也是无奈之举，因为东边隔着围墙是另一个小区，没法开门；

北边是次干路，距离路口太近，也不允许设置机动车出入口。

能进入车辆的只有南面这条11米宽的街坊路。

总体来看，还是长条地形带来的不便。

所以这么好的地段儿底价成交，背后有各种各样原因的。

这个地形，除了交通动线设计有难度，楼栋排布同样考验技术。

高层产品，楼间距很重要。

如果再加上四周退线的距离，原本2.66的容积率，可能要超过3.0。

住宅楼距离围墙过近

嘉棠璟樾的总平图上，只有东南角10#楼洋房标注了与东侧红线（围墙）的退线距离是3.96米，其余都没有标记退线数值。

靠着东侧围墙的2#楼和5#楼，肉眼可见的紧贴用地红线，最窄的距离不到2米。

而《消防法》要求，住宅楼与围墙应保持6米以上距离，且6米内不得有高于围墙的建筑。

这大概就是嘉棠璟樾省略退线标记的原因。

项目周边的一众旧小区基本都是高层塔楼。

西边隔着岳各庄东路是靛厂路26号院，东边与靛厂绣园共用一道围墙，南侧街坊路对面是绣园3期和几栋办公楼，北边是千禧商业街。

这其中，东边的靛厂绣园，靠近围墙的三栋塔楼高度分别是60米、51.6和51.5米。

嘉棠璟樾北排1#楼与东边靛厂绣园1号楼的东西距离为34.57米；

中间4#楼与靛厂绣园2号楼距离为53.55米；

南排10#楼与靛厂绣园3号楼距离为30.62米。

这三组是并行的楼栋，另外还涉及到两栋错排的楼栋，东侧过高的建筑，或将对西侧低层房源上午的采光形成一定遮挡。

东西间距紧凑，惊现握手楼

嘉棠璟樾的楼栋做了点状排布。

除了最北排的1号楼做到3个单元，其余楼栋都不敢做太宽，否则这一排排高板会把小区挡得密不透风。

整体建筑北高南低，东南角甚至做了一栋10层高洋房。

最高一栋6号楼55.35米，南边是配电室，北边是大门和下沉庭院。

这样能够尽量减少南向日照的遮挡。

南北间距大部分在50米以上，但相邻楼栋的东西对角间距明显不足。

最近的只有2米多，站在7号楼南阳台和8号楼北设备平台上，应该能够握到手。

小户型狭长，通透性一般

另一方面，东西间距过于紧凑，也不利于打造大面宽产品。

起步建面99㎡三居两卫，位于东南角的8#楼。

这个户型好在是边户，如果是中间户采光会非常差。

由于房型狭长，进深面宽比接近2。

虽然南北都有窗，但是中间段功能空间太多，导致房间通透性一般。

入户门进来是开放式厨房、公卫、家政间等。

南向两面宽，客厅 主卧套房是双联阳台，目测进深在1.5米以上。

北边两个小卧室，其中一个赠送设备平台。

嘉棠璟樾位于三环、四环之间，离海淀近，但没有学区方面利好。

南侧不远处就是北京十一中堂实验学校，今年高中部将招收首届学生。

周边生活配套完善，有中国人民解放军总医院第五医学中心、千禧购物中心、银座和谐广场、万丰公园等。

缺点是距离地铁10号线六里桥站步行约2公里，轨交出行不友好。

但是自驾交通便利，西侧上四环不到1公里，东到三环2公里多点，北边是莲石路，南边是京港澳高速路，距离都在1公里左右，适合有车族置业。

还有就是大部分丰台地块的通病，有铁路。项目北侧就是北京西站车辆段，噪音是一个需要考虑到的不利因素。

另外城市界面一般，住宅以老破小居多，大多为经适房、公房。

次新二手房紫辰院的挂牌价8万 ，保利和光逸境能达到9万/㎡。

熙华台楼面价是5.28万/㎡，网签均价8.15万/㎡。

而嘉棠璟樾的楼面价更低，5万元/㎡，定价空间还是很充裕的，目前吹风价是7.5万/㎡。

这两个盘都是属于丰台西四环周边的新盘，紧邻海淀，可承接地缘外溢购买力。

综合来看，嘉棠璟樾的容积率、高度，以及地形情况，都要优于熙华台。

叠加“好房子”的公区设计和阳台等扩容空间，产品力方面也将有明显提升。

如果开盘价真能低于8万，那还是很有性价比优势的。

嘉棠璟樾所在地块成交于9月5日，由城建发展 住总 北京建工联合体以29亿元底价摘得，折合楼面价5万元/㎡。

进度算是比较快的，总平图公示前就已官宣案名。

同为“嘉棠系”，丰台嘉棠璟樾与怀柔的嘉棠澐玺在“好房子”配置上差距还是很明显的。

首先城区盘和远郊盘在赠送面积上没有可比性。

嘉棠澐玺在土拍阶段，就明确把“提升得房率”写进了挂牌文件。

通过南向通面宽内嵌阳台+景观花池，北向设备平台，侧边飘窗等，最终落地的是一个负公摊产品。

5月拿地，9月底开盘，目前基本清盘了。

岳各庄新盘延用“嘉棠”前缀，一来是明确建工操盘，二来多少也想沾沾嘉棠澐玺的红气。

毕竟这个项目要比嘉棠澐玺大得多，或许能拯救北京建工下滑的业绩。

今年上半年，北京建工地产的营收和净利纷纷“开倒车”，营收39.10亿元，同比减少41%；净利润则降1.08亿元，降幅超七成。

截至6月底，北京建工地产归属于母公司所有者的净利润为-2719.57万元。

对于北京建工地产董事长潘捷而言，除了丰台的项目，还有重仓的海淀要操心。

一个是嘉华天珺，一个是西边的半壁店地块，都是与保利发展联手重金铺排的大项目。

嘉华天珺自年初开盘以来流速一直不温不火，只能靠调规来“自救”；

半壁店项目，坊间传闻，合作方保利主张实景开盘。

10月底，就在半壁店项目总平图公示的一周后，建工地产将持有的项目公司30%股权全部出质给了保利。

半壁店项目的拿地金是45.45亿元，30%，对应的是超过13.6亿元的份额。

抽回的这部分资金，基本都投进了丰台的新项目嘉棠璟樾。

嘉棠璟樾的开发主体北京建兴丰汇置业有限公司9月23日成立，注册资本29亿元。

城建发展控股48%，建工旗下北京建邦憬瑞房地产开发有限公司持股42%，住总旗下北京金第房地产开发有限责任公司持股10%。

项目公司法定代表人、董事长为李峰，总经理为李京昆，都是城建系管理层。

建工来操盘这个项目，最大的优势是对当地市场熟悉。

嘉棠璟樾往西不到2公里，就是建工熙华台项目，2023年入市，437套房源，基本清盘，网签均价8.15万/㎡，在丰台市场表现可圈可点。

嘉棠璟樾目前沿用了熙华台的售楼处（已换门头），网传户型也借鉴了熙华台的经典设计，相当于“成熟产品线的延续”。

按照当前的进度，嘉棠璟樾还是有望年内入市给建工打一个翻身仗的。