文/上海进深 严明会

绿城北外滩地王项目——潮鸣外滩，实景样板间即将在本月开放。

这个动作本身并不突然，但放在时间线上看，节奏明显比此前市场预期慢了一步。

按照原来的宣传口径，项目原本计划在去年12月开放样板间，甚至首开，后来被推迟。

有消息称，样板间曾短暂开放，但因细节未达内部标准被叫停；也有判断认为，推迟与蓄客节奏有关。

原因或许多重，但结果很清晰，绿城选择放慢入市。

这种“慢”，并不是从一开始就慢。

相反，在拿地后最初阶段，绿城几乎是一路快跑。

7月25日，上海第六轮土拍，绿城以总价64.72亿元、溢价率46.33%，竞得北外滩核心地块。

7月29日，项目设计方案即公示。从拿地签约到方案官宣，仅用了一个工作日，刷新了虹口区有史以来最快纪录。

这意味着，绿城在落锤之前，对产品方向和成本承受力已有明确判断。

这是一块被竞争推到极限的地。

土拍当天，共有7组头部房企参与，包括金隅、招商&南通瑞城、华润&越秀、中海、保利发展、金茂和绿城。

最终进入高品质竞价环节的，是绿城与金隅。

三项高品质指标全部封顶：装标不低于6000元/㎡，公共服务设施2600㎡，高端人才住房配建比例2%。

最终绿城以647190万元总价拿地，成交楼板价126577元/㎡，溢价率46.33%。

在此之前，虹口区楼面价超过9万的项目只有两个：华润·外滩瑞府和金茂·璞元。

这一次，绿城直接刷新了全区新房楼面价。

算上2%人才房等因素，可售楼板价接近14万/㎡，未来售价冲击19–20万/㎡，几乎已成共识。

问题在于，市场能不能消化。

去年四季度，北外滩板块供应充足，去化普遍承压。

中粮北外滩壹号推出90套房源，收获77组认购，首开官宣去化约60%。

华润外滩瑞府二批次146套房源，收获78组认购；三批次93套房源，收获50组认购，表现并不轻松。

在这样的背景下，快速入市，未必是最优解。

潮鸣外滩拟建4幢住宅，首层全部架空，设置下沉式庭院与中央景观，全人车分流，楼栋之间有连廊相接，主力产品为190–310㎡的大户型。

这是典型的绿城高端改善逻辑，但对应的是一个容错空间极小的价格带。

也正因如此，放慢节奏、反复打磨产品、推迟入市，反而更像是一种主动选择。

不是不急，而是因为太贵，不能出错。

在一个并不宽松的市场下，绿城要让市场接受一套“必须卖得贵”的房子。

之后还要面对建发北外滩山寿里地块项目、光大&伊泰北外滩项目等竞品的入市。

这一局，绿城显然选择了用时间，换确定性。

慢一点，但更稳。

去年5月，绿城在徐汇滨江的潮鸣外滩惊艳全国豪宅市场，均价19.5万/㎡，开盘售罄。

潮鸣系第二个高端豪宅能否延续热潮，我们拭目以待。