文/上海进深 严明会

中环麓岛92-01地块首开售罄的热度尚未消退，中建东孚便再度启动了规划调整。

这一次，动的是楼栋和户型。调整最核心的变化，集中在三栋楼上：

1、对3#、5#楼户型局部做调整，建筑体量增加，建设规模增大，同时对户型内部布局优化，局部隔墙位置调整。

2、7#楼由16层调整为15层，建筑高度由58米调整为54.8米，建筑规模相应减少。

3、7#楼首层架空层布局优化调整。

在原方案中，7#楼是建面约145㎡户型，3#、5#楼是建面约188㎡ 145㎡户型。

7#楼是每层两户，砍掉一层楼之后，即少掉了两户，共减少290㎡的计容建筑面积。

开发商当然不会主动放弃这部分可售面积。因此，3#、5#楼的建筑体量顺势增加。

简单来说，就是把7#楼减少的一层面积，“挪”到了3#楼和5#楼上。

这两栋楼正是92-01地块的楼王，西侧紧邻溪谷公园，楼下就是约1.2万㎡实景公园会所。

调整之后，7#楼栋高度从58米降至54.8米，对北侧楼栋遮挡也减少了。两栋楼王产品户型面积增加，未来的溢价空间更大。

另外，进深网发现，调整之后，3#和5#楼的“拓展空间”变小了。此前地块的188㎡户型中，这个拓展空间的面积高达11㎡。

三次调规

今年以来，中环麓岛整盘都在进行密集调规。

92-01地块的规划方案最早在2025年8月公示，今年4月已经进行了一轮调整。

当时的调整并未涉及住宅产品核心指标，更多集中在地下空间、交通组织和景观细节层面。

主要变化包括：

1、地下室面积缩水 车位数减少

地下室东侧轮廓线调整，车位数减少；地下室面积由22397.96㎡调整为21409.56㎡。

2、取消1号楼东侧的非机动车坡道和车库 东入口新增2个出租车位

非机动车停车更困难了，但打车更便捷。

3、围墙内退，长度减少

社区边界向内收缩，围墙长度由175.86米调整为150.63米。同时，2#西侧设备区新增设围墙，能够隔离部分噪音。

4、风雨连廊高度降低 采光天窗取消

10、11号楼风雨廊最高点高度从4.05米降到3.84米；3号楼南侧采光天窗取消。

5、3#、5#、8#平立面优化调整

两次调整之后：总建筑面积由66904.54㎡减少至65871.15㎡。

一共少了约1033㎡。

其中，地上建筑面积由44506.58㎡减少至44461.59㎡，地下建筑面积由22397.96㎡减少至21409.56㎡。地上不计容面积由3916.86㎡减少至3871.87㎡。

减少的部分主要是公建配套，而计入容积率的地上可售面积保持恒定。

中环麓岛是个超级大盘，一共包括五个地块。

今年4月30日，中建东孚也对94-01地块进行了调规。

这块地是项目唯一的抬板小区，也是整个南大智慧城规划中唯一的抬板，整体抬高约11米。

配置也更高，拥有整盘唯一的800㎡儿童主题独立会所，且不与其他地块共享；3栋楼仅242户，围合式中心庭院，推出97-108㎡户型，预计7月中旬取证。

短短几个月内，根据市场反馈迅速调整规划，足见中建东孚对项目的高度重视和灵活的操盘策略。

去化率89%

过去大半年间，中环麓岛已经五开五捷。

去年11月，91-01地块首开，144套房源热销八成；今年3月二批次79套房源开盘即罄；4月三批次加推96套房源，认购率突破150%、触发限售，开盘售罄；5月四批次推出111套房源，认购106组，开盘去化率95.5%。

一共430套房源，目前已网签374套，网签去化率89%。

新推出的92-01地块首日认购率即冲至80%，于6月25日开盘入市，共计64套108-132㎡户型产品，均价68476元/㎡，官宣售罄。

截至7月8日，网上房地产显示已售46套。

操盘这份答卷的，正是去年刚上任的中建东孚上海公司总经理蔡春华。

他是五年内上海公司的第四任总经理，也是一位80后。本科毕业于中南大学、硕士毕业于浙江大学，2013年加入中建东孚，从运营管理部经理一步步走到今天。

此前，中建东孚在上海的多个项目去化并不理想，中环麓岛几乎成了整个公司的王牌项目。

对这位履新刚满一年的掌舵者来说，这张牌的成败，关乎的远不止一个项目，更是中建东孚在上海的关键一役。