北京进深 徐迪 建发昌平东小口新盘，是抬板社区？

总平图上从几组数据来验证：

首先看住宅楼上的高度值。

1、北排，以7#楼为例，标高有3个值：

“H=58.35M（54.75M）

h=54.00M”

建筑总高度H是58.35M，消防高度h是54M。

括号里的54.75M，一般是指结构高度，也就是从室外设计地面至屋面结构层的高度。

所以这栋楼相当于抬高了3.6M，它旁边的6#楼也是一样的。

北排整体抬高3.6M。

2、再看中间排的3栋，以大门口的12#楼为例：

建筑总高度H=55.35M，（）里的结构高度是52.35M。

这一排的差值相同，所以都是抬高3M。

3、南排的洋房，有两种高度差

南排东侧的两栋，同样也是抬高3米：建筑总高度H=36.75，（）里的结构高度是33.75。

而西南角20#楼和它旁边的19#楼，建筑总高度H=36.45，（）里的结构高度是33.75。

这两栋楼抬高2.7M。

因为这两栋中间是街坊路，同时也是消防车和小区业主车辆的主出入口。

抬板高度低一些，道路坡度也会相应减小，方便车辆从小区外部道路驶入抬板区域。

其次，再看下小区的基准标高。

东侧大门口的配套楼，不在抬板区域，标高40.6M。

北排住宅楼44.55M；中间43.95M；

南排东侧也是43.95M，西侧两栋是43.65M。

这中间又出现了0.35M的室内外高差。

如果再加上这个数值 ，整体的抬板高度就是：

北排抬高3.95米，中间抬高3.35米，南排东侧抬高33.5米、西侧车辆入口处抬高3.05米。

除小区车行出入口外，北排和中间的消防车道，以及18#和19#楼前面一段，也需设置坡道衔接。

3-4米的抬板，板下净高有限，扣除结构板厚、管线敷设及设备层空间后，难以满足地下停车场的设置条件。

这意味着，东小口项目的抬板并未真正释放地面空间用于景观或公共活动，更多是在竖向空间上做了一次“形式上的抬升”。

类似一种仪式感的营造，通过抬高入口、拉开高差、塑造层层递进的归家动线，结合建发“标志性门头营造”的特色，为社区入口赋予了强烈的空间序列和视觉冲击力，强化门面感和居住的尊贵感。

东侧龙樾海序的热销，让东小口2号地从出让起就自带流量。

建发东小口项目7月30日拿地，8月20日公示总平图。

这期间，建发不但迅速完成了规划方案设计，还引入了越秀地产作为新股东，联合开发东小口项目。

项目总用地面积5.64公顷，规划地上建面约14.16万㎡，其中计容面积13.81，容积率2.45，限高60米。

规划总户数1352户，在昌平，特别是昌南区域，近两年很少有这么大体量的新盘。

建发把它分为两期开发，一期为东侧的10栋楼，共785户，住宅建面合计7.71万㎡。

10栋楼分三排，行列式分布。

东北角大门两侧的4栋楼为17/18F小高层，其余6栋为5-11F洋房产品。

主入口大门设计极具视觉张力，延续了建发“标志性门头营造”的特色。

东小口项目气势恢宏的景观大门之内，是豁然开朗的园林景观与架空层空间。

园林会所和功能配套分区

三排住宅楼划出南北两块分区，呈现出清晰的北静南动格局：

北侧是沉浸式园林景观区，通过多重下沉庭院、风雨连廊、架空层等元素，构建出兼具观赏性与实用性的园林会所体系。

南侧则聚焦于服务功能，集中设置了需要高频使用、人员聚集的公共服务设施。

作为一个千户大盘，建发东小口项目地面规划有2070㎡的公共服务设施，其中有2005㎡随一期住宅同步建设。

包括社区管理服务用房、托老所、老年活动场站、社区助残服务中心、室内体育活动场地等等。

这些配套集中设置在小区南排的住宅楼首层，这种布局既实现了动静分离的优化，又做到了下楼就是社区客厅的便利。

通过景观与功能的差异化布局，打破了传统社区底商的封闭感，营造出开放、共享的社区微生态。

花池革命

一期共785套房源，户均建面98㎡。

预计主力面积段73/95/110㎡，少量150㎡进阶款四居。

小三居的起步建面进一步往下降，来到了70出头，但实际使用面积和功能未受影响，因为，赠送面积又多了。

赠送手段：

（1）南向通面宽开敞阳台，有1.2米和1.5米两种进深，计一半建面；

还有一种可能是1.2米的部分按照设备平台报规，面积全赠送。

（2）户户有花池。

所有户型，南阳台外均有景观花池赠送，这在昌平楼市是第一次。

之前的几个项目，包括星寰时代、龙樾海序、北清润府、星寰时光，都只是绝大部分有花池，70段小户型普遍是不送的。

在大兴，招商蛇口黄村项目做到了全系送花池，并且是南向通面宽。

建发东小口项目的花池虽然没做到通面宽，但样式有所创新，最北排的楼王户型，出现了“之”字型设计。

（3）北向通面宽设备平台，进深约1.2米。

（4）一部分东西间距较大的楼栋，边户房源送了侧边飘窗，尺寸非常大，几乎与房间进深等长。

拿地回溯

东小口2号地的入市节奏很紧凑，6月25日亮相供地清单，次日进入预申请，当天转正，7月30日开拍。

土拍现场来了5家房企，其中北京城建和绿城中国组成联合体，建发房产、保利发展、越秀地产单独出战。

最终，建发房产以49.77亿元的总价摘得这宗地块，折合楼面价3.6万元/㎡，溢价率10.6%。

这也是今年以来建发首次单独拿地。

半个月后，建发的拿地主体——北京兆晏房地产在上海联交所挂出增资公告，为东小口项目引入联合开发伙伴。

目前，股权分配、操盘权责、产品定位还没有正式官宣。

据北京进深获悉，未来在东小口项目持股层面，建发房产49%，越秀地产51%。

昌平这地方，越秀地产太熟了。

星樾、星耀未来、梧桐星宸、国誉星城……一串项目排下来，客群什么口味、价格天花板在哪、竞品怎么出招，门儿清，可以给到建发很强的区域操盘支持。

东小口又是昌平南确定性最高的板块，贴着海淀外溢，配套现成，一度被称为昌南楼市最后一块拼图，自打亮相就颇受关注。

地块直线距离北五环3公里，挨着海淀和朝阳，算是昌平区距离海淀核心区最近的住宅项目之一。

往西能承接西二旗、后厂村的互联网新贵的外溢需求，向东可吃到望京商务区的红利。

在建的地铁13B号线建材城东站距离地块1公里左右，计划明年通车，向西5站直达西二旗；向东3站到望京。再加上今年6月已开工建设的S7东北环线，减少到国贸CBD的换乘。

周边有西三旗万象汇、东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等设施，生活配套完善。规划中的北京101中学也在地块附近，12年一贯制学校，填补区域优质教育资源的缺口。

最重要的是，这个板块在龙樾海序之前，将近5年都没有新增供应，新规产品稀缺。这也是龙樾海序热销的原因之一。

尽管2号地的成交楼面价比龙樾海序贵了4000 ，但龙樾海序的热销，也为东小口板块重新确立了市场价值锚点。

随着区域旧改的推进和配套的逐步兑现，区域基本面在向好，这也会为后续地块提供一定的价格支撑。