文/北京进深 林振兴

北京城建旗下的国誉燕园·朗润，拿地两年、取证一年多，终于交出网签成绩单：

7月，网签8套，成交均价25,798元/㎡。

8月，网签1套，成交均价27,959元/㎡。

朗润这份成绩单，实属不易。

要知道，项目首批取证房源就有828套，对比眼下的去化，成交只占到一个零头，累计总成交额仅2061万元。而光地价，就花了19.86亿元。

国誉燕园是昌平的双子座项目，一个妈生的兄弟盘，隔了两年拿地。

一期2022年5月拿地，取名国誉燕园·博雅；二期2024年7月拿地，取名国誉燕园·朗润。

一期卖到现在快4年，销售均价从最高点的3.7万 /㎡一路降到2.3万/㎡左右，目前还有440多套没消化完。

二期按兵不动、迟迟不卖，大概率是给一期预留去化空间，防止兄弟盘“左右互搏”。

但现在，北京城建也扛不住了，二期开始网签，成交均价约2.6万/㎡，相较一期打了八折。

在价格上，二期狠狠背刺了一期——这或许也是朗润没整开盘仪式，不亮网签数据的原因。

同一块地，二期产品更新、价格还更香，一期老业主看了血压能不高吗？

对于北京城建而言，这是两难：不推二期，资金被死死套牢；放开二期跑量，就要直面老业主的情绪，同时进一步拉扯整个项目的价格体系。

01

去年上半年，朗润的营销声势，不可谓不猛。

项目董事长李兆彦在3月办过案名发布会和奠基开工典礼，5月搞过新品发布及品鉴会。

紧接着6月底，朗润取得预售许可证，房源为东区12栋楼，共828套住宅，销售指导价3.9万/㎡。

仅4栋楼均价超4万/㎡，为10#、11#、12#和17#楼。

11#楼均价最高，为4.08万元/㎡。其中次顶层房源拟售价4.1万/㎡，为顶配134㎡户型。

彼时，销售放风，“二期104㎡户型，单价3万 ，总价350万；最便宜的是88㎡户型，成交单价2.8万。”

当所有人都认为朗润将在8月或9月开盘时，北京城建却沉寂了下来。

为何，朗润要刻意放慢了推盘节奏？

毕竟，国誉燕园一期还有大约446套房没卖完，清盘不是一天两天的事。

国誉燕园一期共1788套住宅，销售指导价3.9万/㎡，自2022年11月取证，已走过将近四年时间。

截至9月13日，网签1342套，去化超75%，成交均价3.2万/㎡。

2026年以来，一期单月网签基本都是在几十套徘徊，甚至还有挂0。

这两个月，它的成交均价跌到了历史新低——2.3万/㎡左右。

国誉燕园一期为啥就是量价起不来？说白了，昌平楼市过去一直是靠“海淀外溢”这条大腿撑着。

可2025年，海淀自己疯狂供地，新盘一个接一个地冒出来。海淀的购买力就那么多，根本不够分，哪还轮得到昌平？

这种依赖外部输血的市场结构，一旦遇到行情收缩，压力便会迅速传导。

为了给一期争取更多去化时间，二期朗润就搁置了。

但说到底，最根本的压力，还是来自昌平楼市那惊人的天量库存。

就在朗润“躺平”的这段时间，昌平市场供应已经爆了，上万套新房压顶，规模堪比丰台。

更刺激的还在后面，东小口、朱辛庄、平西府、歇甲村、未来科技城南区等几个位置更优的项目扎堆入市，竞争直接白热化。

朗润放慢卖房节奏，等于拿地两年的时间全是投入，不仅产生不了一点现金流入，还得沉淀大量资金。

02

一期成交额超41亿元，地价款（22.6亿元）全收回来了，这也让北京城建动了拿下双子地块的决心。

2024年7月，城建发展全资子公司北京城建兴荣房地产开发有限公司（简称“城建兴荣”）以19.86亿元竞得二期朗润所在地块。

城建兴荣也是一期的项目公司，法人兼董事长为李兆彦，经理为李延国。

在地块素质上，二期容积率2.4，绿地率30%，建筑高度60米。

这两项数据相比于一期的容积率1.8、绿化率40%，要逊色不少。

在产品上，一期是6-10层洋房，建面约66-127㎡二至四居；

二期是7-11层洋房，建面约67-134㎡户型，主力为88㎡/104㎡三居、127㎡四居，产权得房率80%-86%区间。

在价格上，二期住宅部分的楼面价约为1.31万元/㎡，略高于一期的楼面价1.2968万元/㎡。

地块资质、价格不如邻居的情况下，二期只能设计上发力，规划有开敞阳台、内嵌设备平台、飘窗“三件套”，赠送面积非常大，户型使用率最高达98%。

虽然二期诚意十足，但市场不买账。北京城建，只能在价格上大做文章。

一期成交均价3.22万/㎡，二期朗润成交均价2.6万/㎡，每平足足便宜了6000 元。

算笔账就知道，朗润的地价缝差只有约1.3万/㎡。

业内有一句大实话，地价缝差越大，能让开发商有更多操作空间，用心打造产品；

反之，地价缝差越小，开发商可能为了保利润，会“砍”成本、偷偷减配。

所以，接下来最大的悬念是：朗润会不会延续一期，为了跑量，把价格再往下砸。

一期已经跌到2.3万/㎡了，二期如果再降，缝差进一步压缩，产品力还能不能守住吗？

北京城建现在面临的是一个困局——不降价，卖不动；降价，利润薄、口碑伤。

这道选择题，比拿地的时候难多了。