中海零溢价摘黄浦C010302单元271A-03地块，实际住宅起始楼面价108750元/㎡。本次黄浦区C010302单元271A-03地块以起始价成交，溢价率0.00%，属零溢价底价成交。该地块起始综合楼面价96900元/㎡，为黄浦区涉宅用地起始楼面价TOP1、上海涉宅用地起始楼面价TOP4。下表同时列入上海八批次两宗涉宅地块，形成横向对比。

9月21日，上海2026年第九批次商品住宅用地开拍，中海以总价38.88亿元底价竞得黄浦区C010302单元271A-03地块（老西门），成交综合楼面价96900元/㎡，溢价率0.00%；剔除全自持商业建面3972.47㎡及公共服务设施建面400㎡后，实际起始住宅楼面价约108750元/㎡。该起始综合楼面价为黄浦区涉宅用地起始楼面价TOP1、上海涉宅用地起始楼面价TOP4，地块亦是黄浦区公开土地市场时隔5年多再次挂牌出让的涉宅用地。

本批次共上架3宗地块，分别位于浦东金桥、黄浦老西门、静安大宁，总出让面积约7.16公顷，总建筑面积约17.9万㎡，总起始价约120.9亿元。黄浦老西门地块率先成交。

该地块于8月17日公告挂牌，9月21日现场竞拍，最终由中海以起始价38.88亿元底价摘得，竞拍过程中未发生加价，溢价率0.00%，未触及上限价，未进入摇号环节。

出让条件方面，商业部分占规划建筑面积10%，建筑面积3972.47㎡，须由竞得人全部自持；住宅部分占90%，建筑面积35752.23㎡；土地使用年限为住宅70年、商业40年。

地块位于老西门板块，四至为东至中华路、南至安澜路、西至南文大厦及271A-02地块、北至方斜支路，属内环内、陆家浜路板块。交通方面，距地铁10号线、8号线老西门站约0.4km，多条公交线路环绕。地块3km范围内有上海市实验小学、上海市光明初级中学、上海中医药大学附属曙光医院（西院）、新邻生活站商场等配套，周边有上海乔家棚、大吉路绿地等公园景点。

图 1　老西门地铁站周边配套概念图

周边多年未公开挂牌出让宅地，宅地以协议、遴选出让形式为主。地块西侧不远的黄浦区C020102单元096-2地块、C020102单元097-4地块及吉安路（部分）道路地下空间地块，即黄浦新天地法藏讲寺风貌保护地块，由新加坡丰隆＋联发集团竞得，成交总价约89.36亿元。

8月31日上海八批次，中海以总价150.19亿元、溢价率0.00%竞得普陀区W060802单元B03B-01、B04B-01、B06-01地块，出让面积119160.99㎡，规划建筑面积396954.18㎡，成交综合楼面价37835元/㎡。其中B03B-01为住宅用地，出让面积36064.64㎡、规划建筑面积91243.54㎡、容积率2.53；B04B-01为住宅用地，出让面积39120.17㎡、规划建筑面积98582.83㎡、容积率2.52；B06-01为商业/办公用地，出让面积43976.18㎡、规划建筑面积207127.81㎡、容积率4.71。同批次国贸&星狮以总价5.82亿元、溢价率16.41%竞得松江泗泾地块，成交楼面价25028元/㎡，八批次2宗地合计收金156.01亿元，总起始价155.19亿元。2025年7月，中海以总价65.25亿元竞得普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块，成交综合楼面价58823元/㎡，住宅部分成交楼面价72381元/㎡。

核算口径下，中海八批次与九批次两宗地块合计拿地金额189.07亿元；若计入2025年7月普陀A03D地块，三宗合计254.32亿元。九批次老西门地块成交综合楼面价96900元/㎡约为八批次普陀真如地块37835元/㎡的2.56倍；老西门实际起始住宅楼面价108750元/㎡约为普陀A03D地块住宅部分楼面价72381元/㎡的1.50倍。三宗地块在出让体量与楼面价上呈结构性差异：真如地块建面近40万㎡、综合楼面价处于三者最低，老西门地块建面约4万㎡、楼面价处于三者最高。

下图为中海上海近期三宗地块的成交总价与成交楼面价对比，柱状为成交总价，折线为成交综合楼面价。可见拿地金额与楼面价并不同向：真如地块总价最高但楼面价最低，老西门地块总价最低但楼面价最高（数据来源：中指研究院、克而瑞）。

成交总价 | 成交综合楼面价 数据来源：中指研究院、克而瑞

下图对比八批次、九批次三宗地块的成交楼面价与溢价率。黄浦、普陀两宗由中海底价摘得，溢价率均为0.00%；松江泗泾地块溢价率16.41%，楼面价25028元/㎡为三者最低（数据来源：中指研究院）。

成交楼面价 | 溢价率 数据来源：中指研究院

楼面价与溢价率复核：38.88亿元/40124.70㎡＝96900元/㎡；剔除商业3972.47㎡及公共服务设施400㎡后，35752.23㎡对应108750元/㎡；溢价率(38.88－38.88)/38.88＝0.00%。

计容建面口径差异需核实：克而瑞数据库登记总建面40157.03㎡、对应楼板价96822元/㎡，与公告口径40124.70㎡、96900元/㎡略有差异，以出让公告为准。

竞得人工商全称核对：需通过企查查/天眼查核实"中海"对应签约主体（数据库登记为大连鼎鑫嘉业房地产开发有限公司）及中海系归属。

特殊出让条件核对：商业3972.47㎡全自持、公共服务设施建面400㎡、住宅70年/商业40年使用年限。

"黄浦区涉宅用地起始楼面价TOP1、上海涉宅用地起始楼面价TOP4"及"时隔5年多再次公开挂牌"的统计口径与时间范围需二次确认。

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