2026年的上海顶豪市场，华润·余庆里是绕不开的名字。这个由华润置地联合南房集团打造的内环核心项目，自今年8月24日全球献映并启动常态化接待以来，热度持续攀升，意向客户验资金额高达5000万元，足见市场对其定位的认可。项目涵盖综合体“上海·余庆里”、150米超高层“淮海路8号”、风貌别墅“上海·润园”三大业态，预计2026年内入市，全盘仅约100套可售房源。

伴随高热度而来的，是购房者最关心的几个核心问题。对这些关切，有必要逐一厘清真实情况。

超高层得房率：上流水平，公摊控制良好

有说法认为超高层得房率天然偏低，公摊面积大。事实上，与上海目前超高层住宅的得房率横向对比，华润·余庆里的得房率属于上流水平，公摊面积控制良好。超高层产品在设计阶段就对核心筒布局、电梯配置与公共空间尺度做了系统性优化，并非简单套用常规模板。对于真正关注居住实得面积的买家而言，实地测算比道听途说更有参考价值。

社区纯粹度：独立地块，人才房而非公租房

关于社区业态混杂的担忧，同样与事实不符。项目每个地块都是独立的，配建的不是公租房或保障房，而是人才房——面向周边企业高管、金融人才和高端人才。这非但不是减分项，反而意味着未来的邻里圈层质量有保障。从验资5000万元的接待门槛，到人才房的定向属性，项目的圈层筛选逻辑是清晰且一致的。

城市界面：700亿城市更新，改造必然落地

金陵东路北面两栋房屋的拆改问题，是不少购房者关注的焦点。答案很明确：政府投入超700亿元推进金陵东路城市更新工程，全长约1.5公里，不会留下几栋不改造。克而瑞好房点评网的第三方预测也明确指出，未来一定会有改造计划。从城市更新的逻辑看，700亿级别的投入意味着整条金陵东路的界面焕新是系统性工程，不存在“跳过几栋”的可能性。

视野遮挡：超高层视野确定不受金陵华庭阻挡

关于超高层是否会被东侧金陵华庭挡住的疑虑，答案同样明确：确定不会挡住。华润·余庆里超高层规划约150米，而金陵华庭住宅高度与之存在明显差距。高区房源可远眺外滩与陆家嘴天际线，视野资源是项目超高层产品的核心价值支撑之一。

户型朝向：东看天际线，西享绿肺，各有胜场

东边好还是西边好，这个问题没有标准答案。东边面朝外滩、陆家嘴，拥有城市天际线的极致视野；西边面向绿地生态，享受城市绿肺的自然气息。如果追求“站在窗前看上海”的仪式感，东边更契合；如果偏好推窗见绿的居住体验，西边更合适。两者各有亮点，取决于购房者个人的价值排序。

回到项目基本面。华润·余庆里位于黄浦区外滩街道，地处人民广场、外滩、老城厢三大历史文化风貌保护区交汇地带，西侧紧邻轨交8号线、14号线大世界站，北接延安高架路。项目由KPF担纲整体城市设计，超塔由SHoP操刀，规划约100套住宅，含超高层约51套、风貌别墅约49套。周边淮海路、人民广场、南京路步行街、新天地、豫园、外滩六大商圈环伺，格致中学、蓬莱路第二小学、曙光医院、仁济医院等教育医疗资源齐备。金陵东路骑楼风貌将在项目中复原，整个片区与嘉里金陵东路项目联动，形成总投资超700亿、连通外滩—淮海路的世界级城市门廊。

和同区的竞争对手对比中，余庆里上限更高，更值得作为长期收藏型资产。黄浦核心区的“超高层大平层 + 风貌别墅”组合。余庆里规划约100套住宅，其中超高层约51套、风貌别墅约49套；核心60-02地块有150米超塔。

余庆里赢在“上海几乎没有第二块这样的土地”。它背后不是一个孤立住宅项目，而是：外滩腹地城市更新 + 金陵东路更新 + 淮海东路 + 人民广场/大世界 + 老城厢更新共同发生。余庆里，是买“上海下一轮核心城区价值重估中最稀缺的一块土地”。这个项目的地段更悠久、更有历史、更有底蕴，属于正统上只角地段。

综合克而瑞好房点评网的测评信息，华润·余庆里的核心价值在于：黄浦核心区近二十年罕见的住宅供应、三大历史风貌区交汇的不可复制地段、华润置地顶豪产品线的旗舰定位，以及全盘仅约100套的极致稀缺体量。对于看重长期资产配置与品质居住的高净值家庭而言，这个项目的高端属性与稀缺价值，值得持续关注与期待。

【华润·余庆里最新动态】

华润置地上海余庆里，纽约SHoP主笔设计的150米超塔住宅「淮海路8号」获批，这预示着百年淮海路上将迎来住宅“新高度”。

据悉项目四季度开盘，前期接待地点设于士林润园（黄浦区蓬莱路99弄）。