文/北京进深 林振兴

11月3日，北京现房新政后首宗宅地，终于名花有主。

昌平北七家歇甲B地块，由中建智地 未来科学城以底价29.36亿元摘得，折合楼面价3万元/㎡。

这个结果没什么悬念，因为剧本半个多月前就写好了。

早在10月13日，中建智地一口气发出6则招标计划，包括上述地块的设计、施工、监理全流程，总投资预算约52.7亿元。

前置全套招标，就是典型的“拿地即筹备动工”模式，既彰显中建智地深耕北七家板块的决心，也提前告诉市场：这块地，他们志在必得。

这也是这对昌平老搭档的第三次联手：从北京国贤府一期、二期，再到国贤府PARK，双方在昌平已经形成成熟合作范式，板块的配套、客群、运营逻辑早已跑通。

为什么打头炮的，偏偏是歇甲湾？

答案就俩字：低密。

现房销售最怕什么？慢。资金压在里面，一天不回款就多一天成本。

但低密地块封顶快、周期短，能够最大程度对冲现房模式带来的资金考验，是最合适的试水标的。

拿下这块地，中建智地还有一个更大的野心。

翻看它的产品矩阵：宸园系做豪宅，站稳了高端；国贤府系做刚需刚改，走量走口碑。

唯独缺一块——别墅。

如果这次在歇甲湾做别墅产品，中建智地的产品拼图，就又补齐了一块。

歇甲湾不是简单拿一块地补库存，它是新政时代的一块风向标。

既是板块持续扩容、连片造城的一步棋，也是中建智地向上做产品、冲击低密改善赛道的新起点。

01

歇甲B地块，是新政规则的第一块试验田。

一整套全新的游戏规则，包括现房销售优先、预售须封顶、地款分期缴清，从它开始落地执行。

这意味着，房企从拿地到回款周期拉长，资金沉淀成本大幅增加。

但土拍端，政策也同步在给房企“减负”。

歇甲B地块于9月30日进入用地预申请，同日北京规自委发一篇《北京优化商品住宅用地出让交易规则》。核心就两点：

第一，预申请保证金降了。

以前最低500万、最高2000万；现在最低200万、最高1000万。

按上限算，直接打了五折；按下限算，降幅六成。对于中建智地而言，这意味着参与竞买的前期资金门槛显著降低。

第二，地价款分期拉长了，还分人。

参与用地预申请并拿地：签约后30天内交50%，剩下24个月内缴清；

没参与预申请直接拿地：同样先交50%，剩下18个月内缴清。

对照9月24日北京现房新政细则里“余款两年内缴清”的笼统说法，规自委这波是把政策缝进了北京土拍的“预申请老传统”里：

你肯提前进来摸地块、交意向、陪我探热度，我就多给你半年现金流。

拉长土地款缴纳周期，相当于给拿地企业提供一笔无息的时间缓冲，企业不用在短期把全部资金砸进去，可以把部分资金投入到工程建设当中，匹配现房、封顶预售的长周期开发节奏。

以歇甲地块起始价29.36亿算：50%首付14.68亿，尾款也是14.68亿。

多拖半年，按年化2.2%—2.6%粗算，就是1600万到1900万的实打实利息，规自委相当于默许你“晚付半年、白赚千万”。

02

歇甲新项目用地8.89公顷，规划地上建面10.09万㎡，包含3幅子地块。

其中，2幅为居住用地，建面合计9.79万㎡：

北侧0049地块占地约6.15公顷，地上建筑规模为6.21万㎡，容积率1.01，限高36米。

它具备别墅潜质，预计会是双拼 洋房。

含一处分布式能源子站，含街坊路，宽度为20米。

南侧0077-01地块占地约2.24公顷，地上建筑规模为3.58万㎡，容积率1.6，限高36米。

含末端配送场站、再生资源回收站，均不低于50㎡，可设置于地下。

以上2幅居住用地地下空间可进行连通。

0073地块为社区综合服务用地，位于住宅西侧，用地规模5100㎡，地上建筑规模3060㎡，限高24米。

规划为社区会客厅，建筑规模含社区居家养老服务驿站500㎡、社区助残服务中心300㎡、社区文化设施980㎡、社区管理服务用房500㎡、市政公共设施厕所70㎡。

用地规模含儿童活动场地(公益性)150㎡，含一处100个车位的社会停车场，一处开闭站用地面积约300㎡。

社区综合管理服务用地要求与住宅用地同步报规、竣工验收并交付使用。

歇甲新项目还有一张王牌——抬板。

10月12日，北京抬板政策正式出台，七层及以上住宅可以抬板，板下空间不计入地上建筑规模，优先在滨水沿线开展。

歇甲湾B地块处在清河转弯的三角滩域，被清河营郊野公园和温榆河包围，与板块内超10万㎡湖泊水系串联，构筑了湾区生态基底。它符合这个条件。

03

地块位于昌平区北七家镇，五环至六环之间，南侧距清河约300米。

邻近地铁17号线、18号线换乘站天通苑东站，此外还有规划中的地铁R6线（17号线支线），通勤友好。

目前地块周边配套以天通苑一带的底商为主，大型商超稍远。但从街区规控来看，歇甲村后续还有不少宅地供应，预计后续配套将逐步兑现。

据悉，未来歇甲板块的开发并非以单个楼盘点状方式进行，而是集合便捷交通、优质教育、滨水商业、文体休闲设施等丰盈配套设施于一体，系统性地打造功能完备的城市高端居住区。 

与歇甲庄村一河之隔的北苑板块高端项目集中，包括润泽御府、润泽公馆、福熙大道等，二手次新稳定在8万 ，品质好、楼龄新的能达到10万。 

歇甲B地块位于国贤府PARK的西南方向，位置上更靠近天通苑。

与国贤府PARK的供地方式相似，也是以两幅居住用地为主体，加上若干配套用地，整体形成一个住宅组团。

国贤府PARK一南一北两幅住宅地块，建面合计9.1万㎡，整体容积率2.07，限高60米。

歇甲B地块体量更大，并且更加低密。

规划显示，这两幅地块地下空间可进行连通，参照国贤府PARK，这两幅地块如果进行统筹建设，整体容积率只有1.3左右。

国贤府PARK，是歇甲板块首发住宅项目，地块成交于去年10月28日，由中建智地 未来科学城置业以26.012亿元的底价摘得。

同样也是以住宅 社区服务 教育配建的组团形式出让。

国贤府PARK规划18栋住宅楼（北区2栋18F小高层 5栋11F洋房，南区2栋小高层 9栋11F洋房），共832户。

主力户型为99-144㎡的三居、四居，少量77㎡小三居，加赠后得房率达97%。

该项目于今年3月底取证入市，目前网签697套，成交均价5.58万/㎡，成交总金额超41.8亿元，地价覆盖率超160%。