北京进深 徐迪 11月3日，房山区良乡组团FS00-0109-0017地块规划综合实施方案公示。

地块位于良乡组团0109街区，北至良乡中路，西至现状建设用地，南至规划史家胡同，东至拱辰西街。

用地面积约0.86公顷，容积率1.2-1.5，计容地上建筑规模约1.03-1.29万平方米，限高45米。

  靴子地块

纯住宅用地，无配建，开发条件相对干净。

最大的问题是体量小且地形不规则，靴子造型，包围着供电局良乡家属院。

长臂（竖向部分）：占据了地块的主体和大部分面积，呈南北向狭长状，占据了拱辰西街（即饮马井胡同）较长的沿路面宽。

短臂（横向部分）：从长臂的南端向西横向延伸出去，形成一个相对较宽的横向矩形区域，占据了史家胡同较长的沿路面宽。

这种“L”形且相对狭长的地块，一般在核心区旧改项目中容易出现。

1.2-1.5的低容积率，结合45米限高，适合小高层+洋房的行列式布局。

东西向较宽的“横向短臂”部分，可以排布进深较大的多层洋房；

南北向狭长的“竖向长臂”部分，可以排布两排低层板楼，或者做成中央景观带与两排低密住宅，避免楼体之间的对视，最大化利用采光和隐私。 

但是不规则的锯齿状西边界，也会增加未来施工放线和土方工程的难度。

如果布局不好，容易产生动静分区不均或户型采光死角，需要设计师巧妙排布楼栋。

  “填空式”供应

这类地块对于所在板块而言，更像是成熟片区内的“填空式”供应：

不改变区域整体供应格局，但会进一步增加良乡老城居住板块的低密住宅选项。

从位置看，该地块处在良乡老城成熟生活圈内，周边商业、学校、医院等配套相对完善，南侧距地铁房山线良乡南关站直线约850米，向东2站可达良乡大学城板块。

目前良乡一带在售新盘较多，主要包括：

北京城建·颐知筑/文华知筑，位于拱辰街道梅花庄，容积率约1.5—1.6，主打5—11层洋房产品，拟售均价4.5万元/㎡，但实际成交已下探至3万元/㎡附近，去化压力较大。

北京建工·揽星宸，同属良乡拱辰板块在售项目，参与区域价格竞争。

电建·翰林华曦府，2026年8月由电建底价摘得良乡大学城主园区FS00-0120-0028、0029地块后推进，住宅楼面价约1.34万元/㎡，未来将与周边项目形成直接竞争。

从价格看，房山新房市场整体仍处于“以价换量”阶段。

11月首周，房山新房均价约29528元/㎡，良乡商圈约31670元/㎡。颐知筑一期成交均价已降至3万元/㎡以下，说明即便有国企背书、低密产品力加持，板块价格锚仍被持续下压。

  房山库存仍处高位

北京新房库存结构性分化明显。

截至2026年6月末，房山新房去化周期约45.5个月，处于全市较高水平；另有口径显示房山去化周期约46.3个月、可售存量约8800套。

房山的问题不在于没有需求，而在于供应基数大、同质化竞争强、远郊属性削弱价格弹性。

良乡虽然是房山配套最成熟的板块之一，但面对长阳、大学城、拱辰等多个板块同时推盘，购房者选择空间很大，价格敏感度也更高。

从销售端看，2026年1—9月房山区商品房销售面积67.3万平方米，同比下降19.1%；期末待售面积257.6万平方米，同比下降13.7%。这说明市场仍在消化存量，销售节奏并未明显加快。

良乡0017地块体量有限，短期内不会显著改变良乡板块供应压力，但它释放出两个信号：

良乡老城仍有低密住宅用地释放空间。这类地块更适合做小体量、低密改善产品，而非高周转大盘。

未来入市仍需面对现有价格体系。周边项目实际成交已锚定在3万元/㎡左右，新地块即便条件较好，也很难脱离板块价格区间单独定价。

总体看，这块地更适合作为良乡老城居住品质的补充，而非板块行情反转的标志。

后续若进入出让阶段，楼面价、竞得企业和产品定位，将更能反映开发商对房山低密住宅的真实判断。