文/深圳进深 严明会

龙华观澜超百万平旧改——鸿荣源观城。

第二个地块组团天赫（备案名：未来平方云铭府），已取证。

小区一共四栋楼，为1栋一、二、三、四单元，共768户。

这次也是选择了一次性取证。

跟首期组团云山府的少量多次取证，有所差别。

产品面积段，涵盖63-88-96-98-115-125-138㎡多个户型。

备案单价3.97-4.89万/㎡，均价4.43万/㎡。

这次取证，天赫将首推384套，为88-137㎡的3-4房，折后总价321万起。本周六到访即可现场选房。

01

此前，鸿荣源观城已推出未来平方云山府组团，位于08地块。

最早在去年5月开盘。先后已多次取证入市。

CRIC数据显示，云山府已取证1548套房源，至今整体去化近八成，还算不错。

此次新取证的天赫，位于02地块。

占地1.56万㎡，总建面25.93万㎡，计容建面18.61万㎡。共规划4栋住宅和1栋办公。

项目定价，比较有趣的一点。

最低门槛的63㎡两房户型，价格比88㎡的三房户型要高出不少。

63㎡备案均价4.26万/㎡，88㎡备案均价4.04万/㎡。

前者比后者整整高了2200元/㎡。

景观位置甚至是外立面上，天赫组团大小户型之间的差别还是挺大。

其中，98㎡及以上的大户型，每栋楼有两个，都是清一色的东南朝向，直面云谷公园。

其余63-96㎡的户型，除了1栋一单元有一户88㎡以及1栋三单元一户63㎡是西南朝向。

其余的都是西北或东北朝向，景观视野上远没有大户型的好。

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而且，鸿荣源天赫在同一栋楼里，外立面都有所区别。

项目东南向的大户型那一面，是玻璃幕墙，看着非常大气。

而小户型那边则是正常住宅的外立面，也是玩出了新花样。

进深网看了下，项目98㎡及以上的大户型，备案均价普遍在4.48-4.75万/㎡，确实也贵了一大截。

看来，鸿荣源对一分钱一分货的理解，确实通透。

02

鸿荣源观城，前身为龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元。

该城市更新单元总规划占地约38万㎡，总建筑面积约275万㎡，其中住宅面积133万㎡。

根据规划，旧改规划有大型商场、甲级写字楼、五星级酒店、巨幕影院、休闲文化街区、品质住宅、人才房、产业研发楼、生态产业园、学校、医疗、文体设施等。

是一座名副其实的旧改大盘。

由于体量过于庞大，鸿荣源观城共分六期16个地块开发。

其中住宅部分主要位于01-04、08-12、15以及17-19共13个地块。

整个项目的开发主体，为深圳市嘉创投资有限公司，其由深圳市鸿荣源企业发展（集团）有限公司100%持股。

这两家公司，前者执行董事、总经理为杨雪梅，后者董事长、总经理为姚如忠。

鸿荣源集团是深圳有名的地产开发商，创始人、董事长是赖海民，其长子赖俊霖目前则担任鸿荣源集团总裁职位。

03

跟观城前期组团云山府比起来，天赫有一定的优势。

一个就是前面说的，有63㎡的两房户型，上车门槛更低。

云山府的面积，普遍在88㎡往上。

一个在景观上，天赫的大户型直面云谷公园，部分小户型也可以看到河景。

而云山府，虽然也在云谷公园边上，但一线的公园景观是被两栋办公楼挡住了的。

而且，天赫相比云山府，也更靠近地铁口和商业。所以价格上，也会云山府略高一些。

但不可忽视的是，与更低的上车门槛更好的景观视野对应的，天赫的缺点也很大。

小区的四栋住宅，55层高，建筑高度178.4米，绝对的超高层。

容积率11.9，比云山府的10.08还要高出不少。

所以这是一个高密、高容的盘，跟现在市场主流低密新国标还是有很大的区别。

当然，项目还有一个比较能打的优势是确定性强。

如今已是准现楼，楼栋已经封顶，预计年底到明年初就能交付。

总之这还是让人挺纠结的一个盘。

一边是较低的上车门槛，以及更近的地铁和商业。

一边则是超高的容积率，对居住舒适度的影响。

就看这两点，要怎么权衡。