文/西安进深 肃博

10月21日，西咸新区集中挂牌4宗住宅用地。根据西咸土出告字〔2026〕3号公告，4宗地合计出让面积252.308亩，起始总价约14.93亿元，网上挂牌期限为2026年11月10日9时至11月19日16时整。四宗地跨越沣东、沣西、泾河三个新城，其中3宗容积率控制在2.0—2.5，1宗低至1.5—2.0，延续了西安外围供地的“低密化”趋势。

地块拆解：从5388元/㎡到2580元/㎡的价格梯度

四宗地的核心指标与起拍价，呈现出清晰的板块地价差：

沣东新城FD3-7-8地块

位于文宣二路以南、沣兴路以东、西周大道以西，出让面积56.247亩。容积率2.0—2.5，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，地上建面约7.5—9.37万㎡。挂牌起始价5.05亿元，按容积率上限计算，折合楼面价约5388元/㎡。这是四宗地中楼面价最高的一宗，沣东文教园板块的配套成熟度支撑了它的定价基准。

沣西新城KJ-XX(FX)-35-68-04地块

位于创新港城西快速干道以东、思源环南路以北，出让面积116.836亩，是本次面积最大的一宗。容积率2.0—2.5，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，地上建面约15.58—19.47万㎡。挂牌起始价6.66亿元，折合楼面价约3420元/㎡。大体量加上创新港的产业底盘，这宗地的总价门槛最高，对拿地房企的资金调度能力要求也最大。

泾河新城BB-XX(JH)-81-27-01地块

位于崇文塔三街以南、正阳大道以西，出让面积55.19亩。容积率2.0—2.5，建筑密度≤25%，绿地率≥35%，地上建面约7.36—9.2万㎡。挂牌起始价2.37亿元，折合楼面价约2580元/㎡。

泾河新城BB-XX（JH）-16（JW）-03-02地块

位于学院路以北、启智路以西，出让面积24.035亩，是本次面积最小、也是唯一一宗容积率低于2.0的地块。容积率仅1.5—2.0，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，地上建面约2.4—3.2万㎡。挂牌起始价8413万元，折合楼面价约2625元/㎡。

产品预判：低密指标为改善产品留出了强排空间

这4宗地的规划指标指向同一个方向：建筑密度普遍压在20%—25%的底线，绿地率统一不低于35%。这种指标组合，意味着地块的强排方案可以往“小高层+洋房”或纯洋房方向走，而不是过去外围市场常见的高层刚需阵列。

尤其是泾河新城那宗24.035亩、容积率1.5—2.0的小地块，在西安外围供应中属于稀缺的低密指标。虽然面积小，但2625元/㎡的楼面价和1.5的容积率下限，给了拿地房企做叠拼或纯洋房的可能性。它不是用来冲规模的，是用来做产品溢价和利润率的。

竞买门槛：全装修与无偿移交叠加，隐性成本不可忽略

本次挂牌的附加条件，直接抬高了拿地的隐形门槛：

1.不接受联合竞买。这排除了房企拼盘分摊资金压力的路径，每一宗地都必须由单一主体独立吃下。

2.公建配套无偿移交。竞得人须按规划条件配建公建配套设施，建成后无偿移交西咸新区管委会相关部门。

3.全装修交付。明确要求全装修，意味着房企在起拍价之外，必须将每平米的装修成本前置计入利润测算。

4.装配式建筑要求按各宗地规划条件书执行，按价高者得原则确定竞得人。

判断坐标

西咸新区这次挂牌，在土地端给出了一个清晰的定价参照系：沣东5388、沣西3420、泾河2580—2625。这个价格梯度，对应的是三个新城在基础设施兑现度、产业导入进度和商品房库存去化周期上的现实差异。

对于关注西咸楼市的购房者而言，这四宗地的成交结果，将为预判2027年沣东、沣西、泾河新城的新房价格走势提供重要参考。泾河这宗1.5-2.0容积率的地块，若由具备低密产品操盘经验的房企竞得，凭借产品形态差异，或将对板块内现有高层库存形成一定的竞争分流；若由资金承压的主体拿下，则项目后续的产品兑现能力有待观察。

11月19日挂牌截止，竞价激烈程度与最终成交溢价率，均值得市场关注。

（来源：进深网）