北京进深 徐迪 总平图公示近两个月，国贸丰台桥南项目进行了一次调规。

项目在9月11日，也就是方案公示期刚一结束，就拿到了《建设工程规划许可证》，本次调整方案动作不大，主要是对建筑细节进行了精细化打磨。

调整内容包括：局部挑板形状和范围、消防水箱间位置和屋顶形式、错层阳台形状、采光井位置，其他建设内容仍按原许可执行。

国贸近年在北京拿地不多，对这个内城全域抬板的豪宅项目还是相当重视的。

  低密抬板，细节考验设计精度

丰台桥南9001地块于今年6月18日由厦门国贸以11.947亿元竞得，楼面价约5.67万元/㎡，溢价率15.65%。

地块容积率仅1.1，限高45米，规划8栋4—8层住宅，采用“全域抬板+叠拼/洋房”产品形态。

抬板设计让住宅“站在平台上”，板下可布置停车、设备用房、架空层和公共空间，板上则更纯粹地留给景观与步行。

但这也意味着结构、消防、排水、采光、退线和限高都需要反复校核。

从调整信息看，部分楼栋屋顶高度由32.35米调整为31.45米，降低约0.9米。这一微调说明，项目需要在限高45米的约束下，重新平衡屋顶设备用房、屋面造型与建筑高度控制。

为什么必须调规？

消防水箱间和人防警报器室并非普通设备房。

消防水箱是临时高压消防给水系统的关键设施，通常需设置在建筑最高处，利用重力保证最不利点的水量和压力。

人防警报器室则属于专项设施，除规划审批外，还涉及人防/国动专项审批，对位置、电源、通信覆盖等都有专门要求。

一旦这两个空间的位置、外轮廓或屋顶高度发生变化，就可能影响建筑高度认定、日照分析、退线间距、消防扑救面和专项审批口径。因此，即便计容面积不变，也需要重新报规、公示并办理变更。

挪动消防水箱间，主要有三方面考虑：

1、保证消防水压与水量：水箱位置和高程直接影响最不利点消火栓的静水压力，位置优化后可更稳妥满足规范要求。

2、降低屋顶突出体量：水箱间外轮廓和屋顶形式变化，会影响建筑高度计算、日照分析和立面效果。

3、适配抬板与消防车道关系：项目消防车道位于抬板层之上，水箱间、屋顶机房与挑板边界需要协同校核，确保消防扑救面、环形车道和设备布置合规。

人防警报器室调整，则更多出于专项设施落地需要。

其位置需满足警报覆盖半径、独立电源和通信条件，同时还要与规划审批口径一致。如果原方案在后期深化中发现与专项要求存在冲突，就必须通过调规完成位置修正。

优化后的好处

此次调整对项目品质和审批推进都有正向意义：

高度控制更稳：屋顶高度下降约0.9米，有助于降低建筑高度认定风险，减少与限高、日照、间距相关的审批不确定性。

消防系统更可靠：水箱间位置优化后，消防供水压力、水量和屋顶设备布置更清晰，有利于后期施工与验收。

专项审批更顺畅：警报器室位置调整后，规划审批与人防专项审批口径更易对齐，减少后续反复。

立体空间更精细：挑板范围、阳台形状和采光井位置同步优化，能改善板下空间、地下车库和公共区域的采光通风与使用体验。

整体看，这次调规不是产品方向变化，而是国贸地产在“低密抬板+叠拼”复杂空间体系下的一次细节校准。

对开发节奏而言，重新公示和审批会带来一定时间成本；但对项目最终落地质量、消防安全和专项合规性而言，属于必要的精细化打磨。

  国贸北京新团队，出手即爆款

丰台桥南项目的开发主体是北京贸悦房地产开发有限公司，成立于2023年7月，注册资本1000万元。

这是国贸地产在北京设立的核心项目开发主体，璟上兰园、建投国贸瑨上等项目，均通过该公司或其对外投资的子公司进行运作。

今年7月份，拿下丰台桥南地块后，北京贸悦房地产的董事长由鹿兵变更为洪超平。

鹿兵是国贸地产集团副总经理，去年11月已调任上海公司总经理；

而在现有的公开资料中，洪超平任职国贸地产集团总经理助理，分管商产文旅业务，目前是厦门国贸商管文旅有限公司董事长兼总经理。

国贸地产北京公司总经理为来俊禄，此前担任国贸地产开发建设公司总经理，2025年调任北京，作为工程背景出身的老将，他的主要任务是解决北京区域项目的工程管理及销售去化难题。

加入国贸之前，来俊禄曾在正荣地产工作多年，先后担任过正荣福州公司工程总监、福州区域项目副总经理等职务。

北京公司直接操盘，国贸地产对丰台桥南项目的重视程度可见一斑。

再加上新帅上任、工程老将坐镇，这套班底显然是奔着“打硬仗”来的。

这支团队到底会带来什么样的产品？

1、抬板“出圈”

小区最高楼栋为北排1号住宅楼，从板上算，建筑高度24.4米。

地块限高45米，扣除结构板厚度，板下净高可达10米。

8栋住宅都没有标注地下室，可见板下空间足以设置阳光车库和大部分设备用房。

抬板之上，则完全释放为纯粹的景观、步行和公共活动空间。

解决了传统社区人车混行、低楼层采光差、公共空间零散等一系列顽疾。

为了扩大优势，国贸还将这个项目的抬板层，延伸到了用地红线外，朝外围的街坊路上空“飘”出去两米。

板下沿街空间架空，相当于给下方的公共人行道加了顶盖，变成了风雨连廊。

这种有顶的人行道，在国贸地产的老家厦门，被叫做“骑楼”。

建筑的二层及以上楼层向街面出挑，由立柱支撑，下方形成连续的有顶人行廊道，看起来像房子“骑”在人行道上。

这么一个小动作，让整个小区的抬板面积，凭空多出700多平方米。

按地价折算，这部分新增面积，价值超过4300万元。

2、叠墅破局

如果说抬板是丰台楼市的必答题，那么叠拼形态则是国贸新盘的加分项。

从图纸来看，北边3栋：

1-3# 楼，均为坡顶洋房，分别是8F、5F、7F，首层都有局部架空或配套用房；

而南边的5栋楼形态跟北边3栋完全不同：

平顶建筑，楼层数统一为4F，且都有明显的顶退轮廓，做成叠拼产品的可能性非常大。

4层平顶建筑很容易实现首层带院、顶层带露台的溢价设计。

· 下叠带花园和地下室，产证面积预计150-180㎡区间。

· 上叠带露台，产证面积预计130-170㎡区间。

1.1的低容积率 45米限高，也非常典型的"高低配"社区指标。

如果整个小区全是平层，1.1的容积率意味着楼间距会非常宽，或者楼层很低。

图中北侧有3栋8层、7层、5层的建筑，这部分已经贡献了一定的建筑面积。

为了平衡整体容积率，南侧这5栋4层的建筑必须拥有较高的单栋面积密度。

推测的项目产品组合可能是：

北侧3栋洋房（1-3#）：主力面积段90-110㎡，负责走量和平衡容积率。

南侧5栋叠拼（4-8#）：主力面积段在130-180㎡区间，负责提升项目调性和货值。

毕竟这个项目去掉街坊路的配建后，住宅楼面价达到7万 ，不会特别精致的小户型产品。

全域抬板的设计，让叠拼产品更具想象力。

传统叠拼的下叠，最大的痛点是地下室，暗、潮、利用率低，买的时候觉得赚了，住进去发现是鸡肋。

抬板之后，下叠的负一层实际上是地面首层，拥有自然采光和通风，不是传统地下室的体验。

此外，抬板层可以设计成类似胡同、巷弄的步行系统，串联起每一栋叠拼的入户门厅。

住户从公共空间回家，走的是花园小径而不是车道旁边的便道，这个体验在传统叠拼社区中几乎不可能实现。

随着这个抬板叠墅盘的亮相，两个问题也浮现出来：

第一，架空层占了街坊路上空、越出了红线，怎么确权？

第二，板下空间做成的下跃，是白送，还是售卖？要不要补缴土地出让金？

3、赠送顶格

平面图上，粗线外的空间如果全是赠送面积，这个项目的得房率估计在整个丰台都是属一属二的。

洋房：南向内嵌式阳台+景观花池；

北向是多个大进深的设备平台+奇偶阳台。

叠墅：南向也是通面内嵌阳台+一步阳台；北向上叠送露台（奇偶阳台）。

由于抬板层的公共空间本身就是景观化的，上叠的露台可以与公共景观形成视觉上的连续，站在自家露台上，看到的是整片社区花园，而不是对面邻居的屋顶。

下叠在抬板设计的加持下，下跃产品会非常出彩。

板下空间延伸出一个半室外的庭院区域，让下叠户型可以拥有两层户外空间，一明一暗，功能互补。

（来源：进深网）