北京进深 徐迪 房山良乡大学城板块的新盘竞争仍在持续。

北京建工璟贤瑞庭的最新网签数据：

网签约582套，去化率约76.4%；

成交均价约3.17万元/㎡，约为指导价的7折。

璟贤瑞庭于2024年12月14日取得预售许可证并开盘，全盘共762套住宅，准售面积约8.46万㎡，销售指导价为4.5万元/㎡。

项目取证已近两年，成交金额总计19.76亿元，加上库房和车位也不到20亿，地价覆盖率120%。

从货值账本看，住宅建面84627.17㎡、已签约62342.87㎡。以当前成交均价31701.69元/㎡计，剩余货值约7.06亿元，总货值约26.83亿元。

扣除拿地成本16.44亿元、施工总包6.58亿元后，还需覆盖税费、营销、管理、财务等费用，静态利润大致在0.8亿—1.6亿元之间，利润空间已被压到极窄。

这意味着，即便去化继续提升，项目也难以通过价格修复获得可观利润，更多是在以量换回款。

产品层面，璟贤瑞庭规划12栋8—15层小高层，主力面积段为84—143㎡三居、四居，容积率约2.0，精装交付，物业为龙湖物业。

得房率约82%，部分118㎡户型接近84%。

在“好房子”产品迭代加快的背景下，项目仍以通面宽、大飘窗为主，并未带来开敞阳台等新规产品，这也成为其价格承压的重要原因。

从成交结构看，90—110㎡中小面积段去化更快，而110—130㎡大户型供应较多、去化相对偏慢。

随着去化率逼近八成，剩余房源将更多集中在大户型和高楼层，后续去化难度可能进一步上升。

对操盘手薛伟而言，璟贤瑞庭已经完成了阶段性去化任务，但真正的考验仍在后半程：

如何在价格基本见底、产品优势不突出的情况下，消化剩余大户型库存，并守住项目现金流安全线。

对房山新房市场而言，璟贤瑞庭也提供了一个典型样本——在低利润、高库存、强竞争环境下，操盘手的定价策略与节奏控制，正在决定项目的最终成绩。

璟贤瑞庭所在房山良乡大学城拓展东区0008、0004地块于2024年8月1日成交，由北京城乡房屋建设开发有限责任公司16.44亿元摘得。

开发主体北京诚开京铖房地产开发有限责任公司，成立于2024年7月24日，注册资本1000万元，北京城乡房屋建设开发有限责任公司100%持股，隶属于市管国企北京建工集团。

项目公司法定代表人、董事为倪景雷。他同时也是城乡开发公司党委委员、经理助理，曾任城乡开发公司北京区域公司总经理。

城乡开发上一个在北京开发的共有产权房项目晟贤悦府，倪景雷担任该项目公司总经理。