文/武汉进深 程孟瑶

明日，武汉将以网上拍卖方式集中出让17宗国有建设用地使用权，出让面积合计约73.672万平方米，起始价总额54.32亿元，竞买保证金合计16.31亿元。目前所有地块的挂牌文件已全部公示。

用地结构上看，住宅类13 宗是本次供应的绝对主力，另有商业2宗、其他用地3宗，总体呈现“以住宅为主、兼顾产业配套”的格局。

地块区位分布看，17宗地覆盖武汉10个区：东湖高新区、江汉、汉阳、江夏、新洲、蔡甸、青山、经开各2宗，东西湖、洪山各1宗，中心城区与新城、开发区的分布基本均衡。江夏、新洲、蔡甸的大体量住宅地块楼面价集中在 1800-2300 元/平方米，属于价格洼地。

地块挂牌文件显示，“828新政”之后，土地款缴纳节奏明显趋严。对竞拍企业而言，拿地成本的资金成本显著增加——真正的门槛已不是“能不能交得起保证金”，而是“能不能在一个月内拿出半幅地价款”。若按最严口径（30天内50%）静态测算，要吃下全部17宗地块，需在成交后一个月内筹措约27.15亿元。 

保证金：20% 已不是主流

挂牌文件显示，17宗地块的竞买保证金比例分为三档，20%档9宗、50%档4宗、100%档4宗。表面上看20%仍是多数，但50%与100%两档合计8宗，接近半数。

具体而言，100%档的4宗地块体量都不大，起始价合计1.71亿元，但资金占用比例没有折扣。其中129号地块（蔡甸大集，商业）起始价与保证金同为3705万元，另3宗为135号（汉阳阳新路社会停车场）、139号与140号（青山化工区“一湾一寨”A、B地块），均为产业类用地。

另外提一下132号地块。它属于本批出让范围，但拍卖时间推至11月24日；保证金比例仅20%（9702万元），付款节奏却与133号完全一致，是本批条件最优的一宗。

付款节奏：从4个月到2年

各宗地的土地款缴纳安排并不统一，至少存在四种口径。

最快的一档是125号。该地块位于东西湖区将军路以北，起始价3.282亿元，保证金比例20%。竞得人须在成交之日起30天内缴纳不低于50%的出让价款，余款90日内缴清——相当于4个月内清盘。按最严口径，竞得者至少要备足3.28亿元拿地款，若计入契税与交易服务费，实际现金需求接近3.5亿元。

主流是“30天付一半、一年内付清”。123号、124号（均为江夏金口）、141号、142号（经开区）四宗属于这一档。需要说明的是，141号与142号的原文表述为“土地成交之日起30日内缴纳土地成交价款的50%”，用的是“成交价款”口径，与123号、124号“出让价款”的表述存在细微差异。

126号、127号、128号同样是一年内付清，但首期50%的节点放宽到半年。其中126号与127号（新洲双柳）按签订的《土地出让合同》约定执行，128号（蔡甸奓山）则明确为“自土地成交之日起半年内”。

最宽松的是133号。该地块保证金4.577亿元，比例50%，合同签订之日起半年内缴纳50%，剩余价款可在两年内缴清。作为本批起始价最高的一宗，其付款节奏的宽松在一定程度上对冲了总价压力。

而这宗“总价最高、节奏最松”的地块，大概率将成为明日竞价最激烈的一宗。该地块位于东湖新技术开发区珞喻路以南、关山大道以西、光谷街以北、梳子桥路以东，为住宅用地，挂牌文件要求建筑立面以现代风格为主。

129号则是唯一要求一次性付清的地块，须自成交之日起一个月内付清全部土地成交价款（含竞买保证金）。

7宗地块“留白”，核心区也在其中

一个容易被忽略的细节是：并非只有129、135、139、140这4宗“保证金100%”地块缺少付款节点安排。

梳理17宗挂牌文件可以发现，134、135、136、137、138、139、140共7宗地块的“十六、土地成交价款”章节都只有两句话——一句说明价款构成，一句要求在成交后10个工作日内签订出让合同，没有任何分期比例与期限的约定，仅注明“按照《储备土地开发补偿协议书》的约定缴纳”。

这7宗地块起始价合计16.06亿元，其中不乏核心区地块：江汉区黄海路136号地块，起拍价7.43亿元、汉阳四新138号地块，起拍价3.32亿元、洪山白沙洲134号地块，起拍价2.87亿元，江汉青年路137号地块，起拍价1.10亿元，4宗合计14.72亿元。对竞买人来说，这部分资金的占用时长完全取决于协议怎么谈。

谁还能上场

付款节奏整体趋紧，正在重塑参与结构。

对资金链偏紧的中小房企而言，付款窗口相对宽裕的地块只剩128号与133号；而133号9.154亿元的起拍总价、4.3万平方米的占地规模（容积率2.1、计容9万平方米、起始楼面价约10171元/平方米），又将其推向另一类竞争者。

对央国企与城建平台而言，融资成本优势在这一轮被进一步放大：同样一宗地，资金成本每降低2个百分点，一个月的资金占用就能省下数百万元。土地款的节奏，正在成为比地价更硬的筛选器。

（来源：进深网）