文/深圳进深 严明会

效果图前脚流出，总平图后脚就披露了。

特发松蓢华府，比其他组团，更快按下加速键。

这个项目，位于光明区公明街道河堤路与蓢辉路原金耀三路)交汇处西北侧。

为特发李松蓢利益统筹项目的四期组团。

小区由四栋29-48层的高层、超高层住宅组成。

四栋住宅，分别位于地块的四个角，围合式布局。

所有楼栋均是一层六户配置。

这四栋楼，藏着开发商的小心思。

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总平图看，小区的四栋楼其实有挺大的区别。

其一，整体排布上，南低北高。

南边的1栋、2栋均为29层高，北边的3栋、4栋分别为47层、48层的超高层。

其二，从面积段上看，小区头排茅洲河景，明显给了大户型。

总平图看到，北边两栋楼的户型，显然比南边两栋的小。

目前，项目的产品面积段尚未流出。

不过进深网预计，北边的3、4栋主力户型应该是90㎡以下的刚需。

南边的1、2栋则主打90㎡往上的刚改户型。

所以，松蓢华府的小户型，不仅是超高层，在景观上也相对没那么好。

当然，从开发商利益最大化的角度来看，把最好的景观给了大户型，其实也很合理。

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整个小区的总户数是864户，其中套内建面小于90㎡的375户，占比43%左右。

整个松蓢华府，建设用地面积1.85万㎡，总建筑面积14.99万㎡。

其中住宅9.84万㎡，商业1500㎡。

项目优劣势。

优势上，松蓢华府距离地铁13号线李松蓢站六百多米；

而且有深圳外国语光明校区的优质教育加持。

不足则是，项目自身看，容积率5.81，而且有超高层，舒适度相对眼下的新国标欠缺一些；

区位上，位于光明区较偏远地段，距深圳核心较远；

目前周边以工厂和农民房为主，城市面貌一般；

周边大型商业配套也较为缺乏，最近需要到3公里外的大仟里购物中心。

价格参考，贝壳显示附近在售新房，特发学府朗园3.1万/㎡，伟城贤德瑞府3万/㎡。

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李松蓢土地整备利益统筹项目，实施范围面积36.1公顷，留用土地面积13.6公顷。

由特发集团在2022年8月中标。开发主体为深圳市特发鸿顺实业有限公司。董事长、经理均为李燕康。

股权上，特发地产直接持股41%。

该利益统筹项目留用土地已亮相的住宅包括：一期的学府朗园、二期的学府翰园、三期的学府臻园、四期的松朗华府。

进度上，四个已命名的项目，只有一期学府朗园已经开盘。其余三个仍为在建、待建状态。

具体看，除了这次披露总平图的四期松蓢华府。

一期学府朗园，占地面积2.1万㎡，总建筑面积15.2万㎡，容积率5.0；最早在2023年11月取证入市，目前仍有不少房源在售。

二期学府翰园，占地1.17万㎡，总建筑面积11.91万㎡，容积率6.9；今年4月披露案名，目前在基坑施工。

三期学府臻园，用地面积2.01万㎡，总建筑面积11.04万㎡，容积率5.5；今年7月披露案名，建设工作也在推进。

而除了已知的四个项目，李松蓢土地整备利益统筹项目还有一个住宅用地，05-02地块。就位于松蓢华府北侧一路之隔，等待着后续的命名。

意味着该利益统筹项目的住宅供应，远没有结束。

（来源：进深网）