文/上海进深 严明会

长宁内环的新房“独苗”——和樾长宁，认购数据看起来很火。

二期22套房源总认购数30 ，认购率超140%。

均价12.88万/㎡，相较前期便宜约1万元/㎡，项目将在9月27日开盘。这一批次房源位于2幢5单元，只有123㎡一种户型，且紧邻公租房。

一批次房源均价距离西侧的高架更远，有120㎡和146㎡两种户型，均价13.88万/㎡，整体均价更高情有可原，其中，120㎡户型均价约13.57万/㎡。

有意思的是，和樾长宁原本是打算加推“央景楼王”4幢楼的123-146㎡房源。调整之后，推盘数量少了、位置也更差了。

宣传开盘楼栋前后对比

回看一期销售：

6月14日首批房源官宣过会，48套房源均价13.88万元/㎡。6月20日开启认筹，4天半时间一共85组有效客户认筹；6月29日开盘，宣称当日全部售罄。

但现实是，截至目前，将近三个月时间过去了，网上房地产显示还有35套可售。

实得率超90%

越秀是会给自己造势的。首批房源认购开启直至开盘，越秀连发了三张海报：

第一张：首日认购率超120%；

第二张：认购率185%；

第三张：首批次已售罄，二开见。

这个项目仅有173套，两次推盘的数量仅占整盘房源的40%。

小批量试水被包装成了热销断货，似乎是在掩盖去化的底气不足。

从产品本身来看，和樾长宁确实有它的亮点：有独立电梯厅，无连廊，是内中环少见的多阳台户型，120㎡和138㎡双阳台，145㎡三阳台。

以120㎡户型为例，北侧阳台可以拓展为次卧的使用面积，双阳台的赠送面积大约6㎡，算上飘窗和独立电梯厅，总赠送面积约16㎡，全屋实得面积约105.5㎡，实得率约87.9%。

145㎡户型总赠送面积大约22.5㎡，全屋实得面积132.1㎡，实得率约92.4%。

内部配置也不差，窗户标配三玻两腔，地面是大尺寸的岩板石材，客餐厅墙面是全包裹的木饰面，厨房配置嘉格纳四件套和博士双开门全嵌冰箱。

根据网上房地产备案数据计算，121㎡实得约88㎡，实际得房率约72.7%；143㎡实得109㎡，得房率75.9%。

长宁新房供应变局

长宁区新房供应常年紧张，这种稀缺性本是和樾长宁的优势，但近期一块关键地块的规划调整，正在打破这份“独苗”红利。8月，华阳路街道地块规划已获政府批复调整，即中山公园地块。

根据公示的局部调整图，E1街坊被分为两大块，其中两幅地块为住宅用地。E1-17地块，用地面积4515㎡，容积率2.4，建筑高度50米，含500㎡社区文体设施；E1-21地块，用地面积24566㎡，容积率2.67，建筑高度80米，含4000㎡社区级公共服务设施。

去除公建，两地块合计住宅建面约7.2万方，若按套均150㎡计算，可提供约480套房源。

这块地对长宁的新房供应至关重要，此地块与和樾长宁的直线距离仅约4.5km。有行业人士预估，该地块未来入市价格或将冲击18-20万/㎡。

对越秀而言，这块地既是威胁也是机会：

若能拿下，不仅能强化在长宁的布局，还能通过抬高楼板价，间接提升和樾长宁的价格安全感。

人才扩充

今年3月，越秀将年度产品发布会“越来·越秀”放在上海中心举行，针对“好房子”政策发布了“4×4好产品理念”以及最新的“4 X 产品系”。

这一重要活动落地上海，明确传达了越秀深耕上海市场的决心。

代表“4 X产品系”的15个新品项目中，上海的外滩樾、和樾长宁两个项目位列其中。

与此同时，越秀也在调整打法、补充人才。

2024年年初，闫强空降华东区域联席总经理，与华东区域总经理詹瑞林搭档，同时兼任上海公司总经理。闫强是一位实战派，加入越秀之前，他是龙湖南京的城市总，此前还在万科、旭辉等房企工作过，熟悉长三角市场。

越秀上海的主体是“上海樾富房地产开发有限公司”，法定代表人也是闫强。今年6月中旬，普陀区2025年建设工程安全生产月综合观摩在家树建筑二公司北新泾地块项目举办，闫强携一众高管出席。

今年7月，原旭辉东南区域产品中心总经理李婷婷加入越秀上海公司担任副总经理并主管产品条线。

李婷婷2012年毕业于清华大学建筑系，拥有博士学位，是一位学霸级高管，在加盟越秀以前，李婷婷曾在龙湖、旭辉任职。

她的加入预计将加强越秀上海公司在产品设计与营销资源方面的整合能力，进一步提升产品与营销的协同效应。

高能级人才的加入，释放出越秀想在上海稳住脚步、继续深耕的信号。

接下来，越秀在上海还有一个重磅项目——位于虹口北外滩的越秀·外滩樾，这也是越秀首次在上海尝试城市更新类项目开发。

拿地缩减

在上海土拍市场上，已经许久未看到越秀的身影。

最近的一次还是今年2月，越秀联合华润置地以50.9013亿元拿下浦东新杨思地块，成交楼面价7.47万元/㎡，溢价率33.4%，即翡雲悦府二期项目。在这个项目中，越秀更多是个配角。

相比之下，越秀在杭州市场表现更为活跃。

9月16日，越秀地产经过28轮竞价成功竞得拱墅区康桥单元GS120103-09地块，总价13.3亿，楼面价20490元/㎡，溢价率25.47%。这是继观锦宸樾府、运启河樾府之后，越秀今年在杭州摘得的第3个地块。

去年一年，越秀在上海一口气拿下5宗地，权益拿地金额为69亿，其中独资两块，与其他房企合作拿了三块。而此前三年加起来才拿了6块。2024年在沪权益拿地金额超过72亿，已经排到全市第四，甚至高过同期的销售额。

合作开发是越秀打开上海市场的重要方式。入沪三年多来，越秀的合作对象从最初的仁恒置地、保利发展等沪上老牌房企，逐步扩展至华润置地、北京城建等多种类型企业。

目前越秀在上海开发的12个项目中，有8个为合作开发。在和樾长宁这个项目中，越秀占股70%。

这些合作项目表现不均。比如与华润置地、中能建合作的翡雲悦府卖得不错，不到5个月，累计销售额已突破126亿元，操盘方是华润置地；但和北京城建合作的翎翠滨江，越秀占股49%，项目在今年3月和5月两次开盘，262套房源目前只网签了24套，去化速度较慢。

销售业绩也略有波动：2023年越秀在上海实现权益销售84.54亿元；2024年回落至61.03亿；今年前8个月实现权益销售91.13亿元，已经超过去年全年。