文/北京进深  严明会

大兴梧桐府开盘3个多月，李立军似乎高兴不起来。

作为项目公司董事长，他收到了这样一张成绩单：

截至10月27，梧桐府网签28套，成交均价4.2万元/㎡，约为预售价的84折，成交额2.19亿元。

这是一个花21.46亿元代价拿下的项目。

时间回溯至今年盛夏，7月11日，大兴梧桐府悄无声息地开盘，它没有采取集中开盘，也没有仪式。

梧桐府不仅缺少开盘仪式，连开盘数据都很冷清。它对外宣称，认筹38套，金额3.1亿元，成交均价4.3万元/平米，去化率10.56%。

这个成绩，无论放在大兴还是在全北京，恐怕都得垫底开盘销售榜。

开盘当月，梧桐府网签6套，成交均价41,484元/㎡；

8月，是它最高光的时刻，网签16套，成交均价小幅上涨至42,393元/㎡；

9月，梧桐府成交断崖式下跌，仅网签两套。这两套还是通过以价换量争取来的，成交均价跌到4万/㎡以下。

眼下，10月马上要过去，梧桐府单月仅网签了4套。其中，有1套约174㎡房源，成交均价43,738元/㎡。

李立军任重道远，梧桐府还有300多套房源待售。

01

7月10日，梧桐府取得预售证12栋住宅楼、366套房源入市，预售均价4.93万-5.07万元/平米。

10月25日，梧桐府又取证了剩下2栋楼、38套房源。

从目前网签情况来看，北区（03地块）3#楼、南区（11地块）3#楼，为成交主力，分别有5套和7套已网上联机备案。

3#楼是建面168㎡/174㎡的起步户型，总价低。

而且低楼层很吃香，成交好于高楼层。

原因在于，一层南向有20-30平小院赠送。在北京，很多年没见到一层赠送花园的楼盘。

在往上的二层，预售价是所有楼层最低的。

200平 大户型去化则较慢，但梧桐府215㎡和222㎡四居，合计占比超一半。

北区，最大的215㎡和222㎡，目前各有1套已网上联机备案。

南区200㎡以上的大平层，比北区成交情况好。

其中，南区1#，各有1套215㎡和221㎡房源已网上联机备案；2#是222㎡户型，有5套房源网上联机备案，有1套被预订；6#，有1套222㎡房源已网上联机备案。

02

距离梧桐府2公里左右的兴城之星，是大兴楼市的一个神话。

它是清一色的大户型，于2024年3月开盘，供应242套，至今网签222套，成交均价4.48万元/平米，成交金额17.99亿元。

它的楼面价为2.25万元/平米，地价覆盖率接近180%。开发商中建三局城投和大兴发展，赚翻了。

也因此，梧桐府依葫芦画瓢，也干起了大平层的生意，起步就是168㎡。

梧桐府的6个主力户型包括168㎡、174㎡、199㎡、205㎡、215㎡、222㎡的四居，清一色都是四叶草。

兴城之星同样也是做大平层，人家却能180平做到南向四面宽。

产品设计用不用心，有没有创意，高低立现，也难怪兴城之星能够火出圈。

但今非昔比，一年多前，敢在大兴卖大户型的，仅此一家。

一年多后，大兴却涌出了无数想做大平层生意的开发商，动辙户均200㎡ 。

除了梧桐府，还包括沐春墅、大兴集地021/022项目、大兴城开0007地块等等。

再加上，北京城六区的大平层供应也井喷，大兴群众的选择更多了。

有梧桐府等前车之鉴后，兴创置地的大兴义和庄项目悬崖勒马，开始主攻刚需，以中小户型为主，规划11栋8-17F洋设计 小高层，共633户，户均建面108㎡。

随着义和庄项目入市，梧桐府的境况或许更加艰难了。

03

梧桐府的开发商是北京兴城发展建设开发有限公司，由大兴发展集地和大兴城建分别持股84.1561%和15.8439%%，法人兼董事长为李立军。

大兴发展集地是大兴土拍的常客，背后是兴福临空和万兴建筑集团。

大兴城建、兴福临空背后是大兴国资委全资持股；万兴建筑则是一家以建筑与市政总承包、装修装饰专业承包和投资开发等为主业的建筑民营企业，实控人为董事长吕保明，持股约95%。

梧桐府项目公司董事长李立军，还是兴福临空执行董事，北京兴福集地资产管理董事长。

其中，兴福集地资产管理由兴福临空持股78%，其余13家股东持股各1.69%，这些股东是由村民委员会或者经济合作社注资设立。

据了解，兴福集地资产管理与万科共同成立北京汇瀛万恒房地产。

汇瀛万恒房地产在今年5-6月，连收两张“限消令”，申请人为中建一局集团建设发展有限公司和北京市长建燕城建筑工程有限公司，涉案金额共计154.36万元。

李立军是一名实干派，他曾是兴福临空工程部经理，还担任过云璟悦、亦生悦、亦生共悦项目总。

在合作伙伴的选择上，李立军似乎很信任兴坤建筑。

早前，亦生悦的施工方是兴坤建筑，中标金额共计15.79亿元；亦生共悦、云璟悦的施工方也是兴坤建筑，中标金额分别为5.2316亿元和6.8525亿元。

兴坤建筑负责上述项目施工时，屡屡被住建委“开罚单”。但此次，李立军还是将梧桐府的施工重担托付予兴坤建筑。

5月15日，兴坤建筑中标了北京大兴新城西片区一期A、B组团土地一级开发项目DX00-0406-0003、0011地块R2二类居住用地、DX00-0406-0007地块A334托幼用地项目施工工程，中标价9.4791亿元。

参与此次招标的还有，北京博大经开建设、北京城建八建设发展、北京建工四建工程建设、北京六建集团、北京首钢建设集团、北京新兴保信建设工程。

不难发现，投标选手中有城建背景的，还有投标金额更低才9.4762亿元。

此外，兴坤建筑还中标了梧桐府售楼处及样板间装饰装修工程，中标价937.6607万元。

兴坤建筑成立于2019年1月，注册资本1.5亿元，由吕海生、刘景旭、吕俊玲分别持股72%、18%、10%。其中，吕海生为兴坤建筑党支部书记、董事长。

吕海生跟梧桐府股东方万兴建筑，有千丝万缕的关系。

1991年出生的吕海生，从小就经常跟父亲在工地。但，他跟很多二代一样，含着金钥匙出生，出国留学镀金。

2012年从加拿大留学归来后，他主动告别所学的金融领域高薪就业机会，进入万兴建筑集团，从一线工人做起，在工地待了三年，学图纸、翻图集，甚至还跟工人们一起吃住在工地。

2015年，吕海生被调入项目部，跟随项目经理前往河北“盯工程”。期间，他通过学习，在河北保定徐水区承接了博物馆盖建项目并顺利完成任务。

2018年，恰好集团成立十三公司，他作为重点培养人才被公司推举为总经理。

此外，在万兴集团，吕海生还曾担任了青年突击队队长、应急抢险队队长、集团党委副书记等职位。

2022年，吕海生退出万兴建筑集团高管序列。虽然离开，但他还是会以“兴坤董事长”的身份，参加北京万兴2022年度新员工入职培训。