文/北京进深 林振兴

6月11日，未来科学城毫无悬念地以9.09亿元底价，摘得昌平区朱辛庄新区CP01-0801-0055、0057地块。

这个结果并不意外。近一年，昌平土拍场的“常驻嘉宾”，非未来科学城莫属。

早在土拍前，未来科学城就提前下手，旗下北京未来科技城昌信置业就该地块，发布包括方案设计、施工、监理等一系列招标计划。

本轮昌平地块落槌后，上半年北京土拍仅剩最后两场：

一个是，丰台桥南地块，大概率还是走底价老路；

另一个是，通州九棵树地块，估计将上演抢地大战。

虽然还没正式收官，但上半年北京土拍的成绩单基本定型了。进深君在这大胆预测一波：

2026上半年，北京将卖宅地21宗，规划建面约135万平米，预计成交价锁定在340亿元左右。

再把视线拉回去年同期，简直是天壤之别。

2025上半年，北京累计成交22宗涉宅地块，金额总计1005.56亿元，其中住宅建面合计约217万㎡。

别说跟去年比了，连2024年同期都赶不上。

2024上半年，虽然只卖了19宗地，但总金额也有732.36亿元，是今年同期的整整两倍。

01

北京土拍这场“冷静克制”的大戏，从年初就写好了剧本。

前8宗地块，清一色托底成交，冷得没啥存在感。

转机出现在4月21日，亦庄瀛海地块，让房企拿地的火苗重新点着了。

一共5家房企下场厮杀，最终中建智地笑到最后，以13.24亿元竞得，溢价率8.7%。这也是北京今年以来首宗拍出溢价的地块。

真正的抢地高潮，还得看最“卷”的丰台。

上半年，北京最贵的地和最火的地，竟然都挤在这儿。

但，剧情截然相反。

最贵的丰台万泉寺地块，由华润置地以57.71亿元底价轻松收入囊中，毫无战火硝烟。

最火的那两块地呢？

太平桥地块，4家房企抢，保利杀出重围，溢价率15.4%；

蒲黄榆地块，6家围猎，被河北老板截胡，溢价率16.4%。

上半年收官大戏，锁定通州九棵树，一场硬仗在所难免。

招商蛇口已经提前磨刀，招标计划都亮出来了，就等着跟中海地产正面刚了。

02

如若，加上九棵树地块，今年上半年满打满算也就只有5宗溢价地。

再回头看2025上半年，那是真的“疯”：整整9宗溢价成交，其中7宗溢价率冲破10%。

其中4宗，全在海淀——从朱房双子、树村、到半壁店地块，清一色超10%溢价，根本不带歇气的。

开局便是王炸朱房双子地块，狂揽182亿元，最高溢价冲到25%，最终诞生了臻澐和海晏两座顶豪。

紧接着树村地块更是凶猛，溢价率逼近28%，中海地产在11家房企围猎中杀出重围，最终以75.02亿元拿下，项目取名中海安澜北京。

朝阳也没闲着。保利、金茂以87.3亿元联合拿下三间房双子地块，溢价率10.5%；

不止如此，朝阳还在去年贡献了唯一破百亿的地块，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发以126亿底价摘得平房、孙河组团，分别开发紫京宸园和璞樾。

通州同样不甘示弱：中铁建梨园地块（花语璟云）溢价率22%，招商八里桥地块（朝棠揽阅）溢价率超16%。

但到了今年上半年，画风突变：朝阳只磨磨蹭蹭拿出一块东坝，金茂抬了一手，以20.981亿低调收走。

去年的供地大户——海淀，上半年干脆“惜地如命”，一宗都没端上来。

下半年，北京迫切需要一宗王炸地块来暖场，激活房企的战斗欲。

一众优质储备地块早已蓄势待命：朝阳手握永安里、将台、化石营、甜水园几大热门宝地；海淀压箱底的东升、西北旺、四季青地块，含金量拉满；就连东城西革新里地块也暗藏惊喜。

一众实力派地块同台角逐，究竟哪一宗率先登台亮相，扛起提振下半年土拍行情的大旗？

03

核心区好地少了，北京郊区却火了起来。

连京城地产一哥——中建智地，也跑去怀柔跟北京建工地产抢地。

最终，中建智地如愿以偿，以7.56亿元竞得怀柔地块，溢价率2.44%。

别看溢价不高，但这绝对是个信号弹。

中建智地这回跑到怀柔抢地，不是心血来潮，实则是一次精准的战略卡位。

过去几年，头部房企往往为了维持市场份额和行业排名，挤在核心区，抢破头也要拿“地王”，导致楼面价甚至逼近或超过周边售价，埋下巨大隐患。

而现在，当多数房企仍在热门区域为微利而贴身肉搏时，中建智地选择避开高溢价、高成本的“双高”红海，转向怀柔这样的远郊价值洼地。

这一拿地策略的核心在于，规避无效内卷。以较低的拿地成本和可控的溢价，锁定了项目的安全边际，为后续的利润空间和产品打磨留足了余地。

尤其是头部央国企，它们有自己的安全底线。哪怕不拿地，也不会冒失拿错地。

上半年，中海地产、招商蛇口、建发房产、越秀地产、中建壹品、中建玖合等这些实力房企，居然在帝都集体“挂零”，一宗地都没落袋。

典型代表就是招商蛇口，它深谙“宁缺毋滥”。

今年上半年，北京供出了一些亦庄、朝阳、丰台和通州之地，招商蛇口招标计划发得飞快，架势拉满。

结果呢？一到算账环节，超出拿地红线，它立马刹车撤退，绝不恋战。