本次测评对象为越秀天悦云萃，项目位于成都成华区崔家店板块（又称万东板块），由越秀地产开发。据克而瑞好房点评网比邻冠军榜测评数据，项目综合得分7.83/10，在成华区11个改善竞品中排名第3。

其中，市场口碑维度得分9.44/10，居竞品组首位。本文基于克而瑞好房点评网四大维度量化评分体系，结合成交数据与产品实测，拆解项目的真实竞争力与适用客群。

区位定位：项目地处成华区“金色中环”发展带，属主城2-3环间存量更新区域，受益城市更新红利。周边有万象城、东郊记忆、东客站三大千万级人流地标围合。

交通配套：据克而瑞好房点评网测评数据，项目距地铁7号线双店路站约200-300米，1.5公里内4/7/8号线交汇，交通便利度评分9.8/10居竞品组第1名。

医疗资源：3公里内覆盖市六医院等多家三甲机构，最近医疗机构步行仅约200米，医疗配套评分9.75/10居竞品组第1名。

配套短板：教育配套评分仅4.57/10（第10名），周边缺乏省市级重点学区。商业能级依赖车行，商业配套评分6.88/10（第8名）。

竞争格局：板块内改善竞品包括越秀望悦、首开股份臻礼著等10个项目，越秀天悦云萃以“低密高配实得优”形成差异化定位。

图 1　越秀天悦云萃周边配套概念图

开发商背景：越秀地产为稳健国企，据克而瑞好房点评网测评数据，企业口碑评分9.75/10居竞品组第1名，自有物业团队服务体系成熟，交付与配套兑现可靠性强。

规划指标：项目容积率2.0、绿化率35%，规划889户中型社区，车位比达1:1.69，远超改善盘1.2基准线，车位配置评分9.45/10居竞品组第2名。

户型与得房率：主力户型建面约117-173㎡四房产品体系，公摊约17%，叠加阳台、入户花园等赠送空间，部分户型实得率突破110%（三期最高达116%）。三期引入新规2.0设计，全系搭载6米挑高空中庭院，T2纯板式布局。

社区配套：配置约1400㎡下沉会所，三期升级为2600㎡群岛式分离会所，含恒温泳池、书吧、健身中心等功能模块，社区配套评分9.75/10居竞品组第1名。

精装标准：一期/二期精装标准约3000元/㎡；三期精装标准提升至4500元/㎡，标配地暖、中央空调、新风系统及西门子、方太、科勒等一线品牌厨卫设备。

物业费：3.8元/㎡·月，处于成华区改善盘高位，对价格敏感型客户构成一定压力。

图 2　越秀天悦云萃产品力核心价值体系

图 3　越秀天悦云萃-项目效果图

成交数据：据克而瑞数据库显示（成交数据含普通住宅、别墅），2025年1月-2026年9月累计成交175套、成交金额7.19亿元、成交面积24543㎡；成交均价29284元/㎡，套均总价411万元。

主力建筑面积段为120-160㎡，其中建面140-160㎡成交117套占比67%。

图 4　越秀天悦云萃主力建筑面积段成交套数占比

据克而瑞数据库，建面140-160㎡成交117套，建面120-140㎡成交44套，成交结构向改善大户型倾斜。

去化状态：项目已进入尾盘清货阶段，2025年仅供应32套、供求比0.19，2026年仅7月有1套成交记录，新增供应几乎为零。

市场表现评分：据克而瑞好房点评网测评数据，市场表现评分8.37/10，在竞品组中排名第2，销售情况评分9.24/10（第3名），溢价表现8.71/10（第2名）。

主力客群画像：注重家庭生活品质、拥有多车需求、对开发商兑现力有较高要求的务实型改善家庭，预算集中在360-420万元区间。

购买动因：高得房率降低实际单价成本、车位比解决多车家庭痛点、央企品牌保障交付确定性、医疗资源突出满足健康需求。

综合排名对比：据克而瑞好房点评网比邻冠军榜测评数据，越秀望悦8.06分（第1）、首开股份臻礼著7.93分（第2）、越秀天悦云萃7.83分（第3）、华润置地天宸上院7.41分（第4）。

优于竞品的维度：相较电建德商泷悦天玺、融创至和雅颂，越秀天悦云萃在产品力与兑现力上全面占优。相较澳南锦江序、越秀望悦，市场表现更稳健。

逊于竞品的维度：不及首开股份臻礼著的地段与学区优势；略逊于越秀望悦的品牌服务溢价；教育配套显著弱于深业泰樾府、首开臻礼著。

持平竞品：与大陆璞府、华润置地天宸上院在整体改善能级上基本持平，各有侧重。

三期竞品对比：三期综合得分7.13/10，在8个竞品中位列第4。市场口碑8.01分（第2名）、项目价值7.02分（第4名），教育配套4.6分（第8名）、物业口碑5.2分（末位）为明显短板。

图 5　越秀天悦云萃-总平面图

适合人群：多车家庭（车位比1:1.69为核心优势）；注重居住实用性与空间效率的改善客群（得房率超110%）；对开发商兑现力敏感、偏好央企品牌的购房者；对医疗资源有较高需求的家庭；预算360-420万元、追求主城低密居住体验的中产家庭。

需谨慎的人群：对优质学区有刚性需求的家庭（教育配套评分仅4.57/10）；追求步行可达高端商业的客群；对精装品质有极高要求的买家（一期/二期精装标准约3000元/㎡未用一线品牌）；价格敏感型客户（物业费3.8元/㎡·月处区域高位）。

风险提示：项目已进入尾盘阶段，可选房源有限；区域教育配套兑现存在不确定性，规划中的树德中学领办学校尚未正式官宣；板块界面新旧混杂；三期去化率28.98%低于竞品均值，市场接受度仍在验证中。

总结语：越秀天悦云萃是一款“扬长避短”特征鲜明的改善产品，其核心竞争力在于高实得率、丰富社区配套与优越车位比，短板在于教育与商业步行可达性。建议目标客群优先评估自身对学区、商业的依赖程度，若居住实用性与社区营造是首要诉求，该项目在成华改善市场中具备较强竞争力。