北京进深 徐迪 11月6日，朝阳甜水园旧城区改建项目规划综合实施方案公示。

用地位于朝阳区六里屯，占地约6.10公顷，地上总建筑规模约8.6万平方米。

其中，两块住宅用地建筑规模合计8.33万平方米，容积率1.7，限高60米。

0003托幼用地位东地块西南角，建面约0.27万平方米，限高16米，规划为一处6班幼儿园，可结合住宅用地优化。

  地块素质：东三环外，核心+低密

从区位看，甜水园地块具备明显的主城稀缺属性。

东侧邻近红领巾公园，周边有朝阳公园、二道沟滨水空间等生态资源，整体居住氛围成熟。

交通方面，金台路站步行可达，6号线、14号线可快速连接CBD、望京、朝阳门等核心就业区。

从规划条件看，地块容积率低至1.5，限高60米，大高板社区，具备较强改善产品塑造空间。

两幅住宅地块一东一西，隔着甜水园中街。

西侧0311-0001地块占地3.35公顷，地块内兼容配套设施1000平方米，包括：

养老驿站300平米；温馨家园300平米；有线电视基站约400平米，可结合地下空间设置。

另有分布式能源站约450平米，10千伏开闭站约300平米，电信机房和有限电视机房各1处。

现状金台路站地铁F口及附属用房，规模不计入用地容积率。

地块含1条东西向街坊路，红线宽度为9米。

东侧0002地块占地1.55公顷，同也有一条9米宽的街坊路，为东西-南北走向。

可结合项目建设优化，从当前公示的图则来看，位于东地块的东侧和北侧用地边缘，延伸过马路，从西地块的中间穿过。

地块整体看起来形状不算规则，北边有小块凸起，南侧又被幼托用地和其它现状建筑切出了缺角。

按照现在抬板社区的大趋势，未来如果有抬板设计，板上做连廊将两地块连起来，可大幅降低排楼难度。

  周边竞品：二手房为主，改善客群基础较强

六里屯板块近年新增住宅供应较少，新房供应稀缺。

板块竞争主要来自存量改善盘，以及朝阳公园、石佛营、青年路等邻近板块的次新房源，价格分化明显。

六里屯东里、六里屯西里、六里屯北里等小区参考成交均价大致在5万—5.5万元/平方米区间；

而保利·东郡、公园1872、润枫水尚、华业玫瑰郡等品质次新或改善盘，价格多在6.5万—9万元/平方米以上。

这意味着，甜水园新地块若以低密改善产品入市，将直接承接朝阳公园—金台路板块的改善需求，并与周边二手房形成明显产品代差。

从更广义的朝阳区拟供地节奏看，永安里旧改、化石营旧改、三间房棚改等项目也在推进，但容积率、区位和产品定位差异较大。

甜水园地块的优势在于四环内成熟地段、低容积率和轨道站点邻近度。

甜水园旧改历时多年，最终实现预签约、交房、拆除“三个100%”，对六里屯片区城市更新具有标志性意义。

项目当前已完成房屋征收决定发布、预签约和搬迁拆除等前期工作，片区更新进入实质性推进阶段。

此次规划公示进一步释放了东四环内稀缺居住用地信号。若后续出让顺利，该地块有望成为朝阳核心区低密改善市场的重要新增供给。