文/广州进深 严明会

从拿地到出图，不到一个月时间，保利的“快”一如既往。

这两天，保利黄埔科学城映日路项目公布了批后总图。

看完整个规划，进深君只想说一句，论拿捏市场，还得是保利。

1、全盘14栋板楼

跟之前备案的楼栋数一样。

项目全盘，总共14栋住宅楼，外加一栋9班幼儿园。

住宅层高10-24层，两梯两户，并且全部都是板楼，整体采用“南低北高”的布局。

南侧头排，靠近映日路的4栋住宅，为10-12层的小高层。

这几栋楼，楼层最低，遮挡少，视野也最好。

其中，头排个别楼栋可能会在首推阵营中亮相，户型面积段设置上，则会优先给到入门改善客户。

园区中间排，分布了6栋住宅，层高为16-24层。

它们占据小区最核心、最大的中央园林，享有双面园景。

其中C位的两栋“楼王”，很可能会做200㎡ 的大平层，属于小区价值最高的楼栋。

北侧后排，规划了4栋住宅，层高也是16-24层。

相比前排，北侧的这几栋楼更安静，大概率会做中间段改善户型。

另外，项目还规划有下沉庭院，就在小区主出入口进来，旁边还有个泳池，共同组成进门第一重景观面。

2、户型预测

据粗略测算，项目户型门槛可能在120-130㎡区间，最大户型或突破200㎡。

这个面积段很清晰，即主打改善。

再加上纯板楼布局，放在刚需、刚改盘扎堆的科学城，差异化信号拉满。

根据此前备案信息，这个项目，保利计划总投资27.8亿元。

起止年限为2026年10月1日至2029年10月1日，也就是三年时间。

一个“坏消息”是，由于是新规后出让的地块，项目预售需要封顶，所以没那么快开盘。

但从拿地一周就备案、不到一个月就出规划图来看，保利是有在抓紧时间赶进度的。

3、拿地回溯

10月9日，黄埔区映日路以北，开泰大道以东KXCGS-I4-8地块竞价出让，吸引越秀、保利、中海参拍。

整场土拍持续1个半小时，历经71轮激烈竞价。

最终，地块被保利拿下，成交总价16.65亿元，折合楼面价21738元/㎡，溢价率26.6%。

这也是广州现房销售细则落地后，成交的第二宗涉宅地块。

映日路地块，原本是一宗商业用地，去年4月调规后变成了商住地。

不仅如此，它还是一宗回炉地。

去年5月8日首次挂牌，原定于去年6月18日开拍。但就在开拍前一天，因故终止出让。

今年9月1日，地块重新挂牌，总价降了3.4亿多，起拍楼面价降了约1846元/㎡。

总用地面积34822㎡倒是不变，但住宅建面减少7447㎡至76608㎡。

容积率也从之前调规后的2.5，进一步降至如今的2.2。

从区位看，地块位于广州翡翠希尔顿酒店旁，原为广州农商行的总部地块（已退地）。

交通上，距离21号线科学城站约500米，地铁通勤便捷；

商业上，一路之隔的Get Mall云汇天地已经开业，周边还有萝岗万达广场、大壮国际广场等，可满足日常购物需求。

项目建设单位为广州保隆置业有限公司。

这家公司也是该地块的拿地主体，其成立于2022年，由广州从化保利房地产开发有限公司100%持股，后者为保利发展全资子公司。

公司法人、董事长、经理均由李凯一人担任。

他同时也是保利发展广东公司党委副书记、副总经理。

目前，科学城核心区在售新盘仅大壮名城一个，其由旧改孵化而来，参考均价约3.6-5万元/㎡。