北京进深 徐迪 从8月11日拿地，到9月4日取得规划许可证，24天，电建房山新盘展现出极高的开发效率。

在当前的房地产销售制度改革背景下，项目的各大取证节点直接决定了销售模式。

根据最新政策，翰林华曦府属于地产新政里的在途项目，预售不受影响。只是要在竣工备案后，方可发放个人住房按揭贷款。

作为北京第四座华曦府，电建仍然保持着绝对速度。

并没，没有因为前三座项目的火爆就固守模板，而是主动跳出产品舒适区，给房山楼市带来了很多创新。

1、北京首座PARK-TOD

翰林华曦府占地约4.83公顷，规划建筑面积约10.43万㎡，其中地上建面约7.26万㎡，地下3.17万㎡。

项目将以“北京首座PARK-TOD”为定位，围绕住宅产品，打造开放式街区商业，串联地铁、公园与社区生活。

具体来看：

项目南侧0029地块为住宅用地，占地3.31公顷，容积率1.7。规划19栋楼，共539户。

全洋房形态，基本是11层建筑，仅在西北角有两栋6层和8层的矮板。

楼栋点状排列，最大程度地拉开南北楼间距，保证采光。

商业地块位于住宅小区北侧，中间以一条15米宽的街坊路间隔。

占地约1.52公顷，规划总建面1.81万㎡，地上1.52万㎡，地下0.29万；

规划6栋商业楼，以连廊贯通。

其中6#楼为商业+酒店业态，共6层，总高24米；其余5栋均为2层商业楼。

商业地块北侧规划为绿地，中间通过连廊可直通地铁房山线良乡大学城站B口。

电建地产计划以这1.5万㎡独立商业地块为载体，对标上海EKA天物。

引入酒店、创意零售、艺术展览与简餐茶咖等休闲业态，打造可漫步、可社交的街区场景，形成社区与轨道之间的活力节点。

商业的价值，也不止是给住宅加分、拉高居住吸引力。它还是一张灵活的资金牌：

后期可单独处置变现，快速回笼资金，住宅走流量、商业做回现，一步棋实现一箭双雕。

2、全线铺排，首套到改善一步到位

全面积覆盖，约84-143㎡三至四居全线铺排，从首置上车到改善进阶，再到三代同堂，都能一次匹配到位。

其中，84㎡起步即做到三居双卫，94㎡主打南向三面宽，106㎡以约6.5m阳光横厅承接改善需求，118㎡四叶草四居满足多口之家，143㎡则以约15m南向总面宽、双套房和独立电梯厅，拉满洋房改善尺度。

赠送方面，开敞阳台+飘窗+设备平台三件套，放在房山还是很有优势的。

特别是侧边飘窗的设置，基本上与户型进深等长。

并且小区房源多为边户，飘窗的赠送比例相当高。

3、园林解法

住宅楼点状排列，每栋楼最多只有两个单元，优点是多边户房源。

缺点是楼栋之间较为紧凑，没有大量空地供园林发挥。

整个小区只在东西中轴上有两处较为宽敞的空地，西侧是室外活动场地，东侧为大门景观带。

小区东侧、北侧各设有一处人行出入口。

正门在东侧，入口配套楼与下沉庭院嵌接，形成三进式归家礼序。

下沉庭院两侧住宅楼首层架空，做了邻里共享空间；

北排靠近街坊路的2#楼首层也是架空层，整个会所空间动线非常连贯。

项目规划约2000平方米会所，涵盖健身、娱乐、疗愈、儿童活动等功能，园林则以“两轴、三核心、六花园”组织空间。

4、大学城主园区收官作品

8月11日，房山区良乡大学城0120-0029、0028地块成交。

由电建地产旗下北京海赋丰业房地产开发有限公司9.56亿元底价摘得。

住宅地块折合楼面价1.5万元/㎡；商业地块楼面价0.74万元/㎡。

海赋丰业成立于2018年，法定代表人、总经理为赵宇飞，他也是电建长安华曦府项目公司的总经理。

早在7月初，海赋丰业就对这宗地块发出了招标计划。

这种“拿地即开工”的筹备模式，电建地产已在多个项目上成功试水，包括门头沟的华曦府金安，操作如出一辙。

拿地与设计方案公示无缝衔接，迅速进入实质性开发阶段，大幅压缩了从土地获取到产品入市的时间周期。

地块位于轨道微中心，叠加大体量商业配套，这些条件看似增加了设计复杂度，实则对电建而言是“命题作文”。

在华曦府金安项目中已积累过类似的临铁低密社区开发经验，包括地下空间与商业连通、噪声防护设计等，可直接复用成熟方案。

以翰林冠名北京第四座华曦府，切合了项目所在良乡板块的独特在地文化。

良乡自古为京南重镇，文脉绵延两千余年。

如今大学城主园区汇聚北京理工大学、中国社会科学院大学、首都师范大学等多所高校，形成浓厚的书香与科创氛围。

“翰林”二字，源出古代翰林院，象征学识、修养与文脉传承，恰好与这片高校环绕、校城共生的土地气质相呼应。

项目以此为名，不只是延续华曦府系的产品基因，也在强调一种与板块共同成长的人文底色：

在低密洋房、地铁连廊与开放式商街之外，让居住与学府、艺术、日常消费自然连接，形成可感知、可停留、可传承的生活场景。

放在房山新房市场里看，翰林华曦府面临的竞争并不少，但差异化也足够明显。

西侧隔街就是中建房山国贤府，东侧有首创紫悦台、华发中央公园等住宅项目。

往北3公里外的广阳城板块，还有城建和知筑、颐知筑等新盘在售。

特别是和知筑二期铂瑞项目，与大学城地块相距不到3公里，一个抢占开盘先机，一个有后发规划红利。

都是新规下的好房子，产品力正面对决，将彻底盘活长期不温不火的房山楼市。

板块新房主流价格带大致落在3.2万—3.8万元/㎡之间。相比之下，翰林华曦府的优势不在低价，而在“地段稀缺度+产品力+轨道连接”。

竞品里，和知筑铂瑞距离广阳城站更近，轨交通勤便利；京熙润府则靠近篱笆房站，叠加市郊铁路副中心线预期；璟贤瑞庭主打国企准现房、精装交付和较低总价门槛。

回到产品层面，翰林华曦府以1.7容积率纯洋房、84—143㎡全龄段户型、约94%—102%高使用率，以及106㎡约6.5m横厅、143㎡约15m南向面宽等尺度，形成了更强的改善记忆点。

换句话说，周边竞品各有价格、交付或轨交优势；翰林华曦府则更像一个综合型选手。

最终能否突围，还要看开盘价格、户型去化以及北侧临轨楼栋的实际居住体验。

（来源：进深网）