文/北京进深 林振兴

北京润园三期的定价故事，翻到了第二页。

11月12日，它再拿一证：京房售证字(2026)104号。

距离三期上一次24栋、45套别墅（京房售证字(2026)98号）取证，只隔了17天。

本次覆盖21栋、39套别墅，以及6#地下车库，住宅备案货值约25.81亿元。

上张证加权拟售均价10.59万/㎡，这张证直接站上11.55万/㎡；楼王也从72#的15.02万/㎡，换成了92#的15.61万/㎡。

到这里，润园三期全部 84 套别墅的价格底牌，已经完整铺开。

产品上，三期起步建面730㎡，进阶款1015/1040㎡，还有6套建面2080㎡的墅王别墅。

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这一次取证，华润亮出东半边的3套2000 ㎡别墅，价格标尺比上一批再往上抬了一档：

92#，面积2065.27㎡，预售均价156116.54元/㎡；

71#，面积2065.78㎡，预售均价146861.24元/㎡；

82#，面积2063.36㎡，预售均价136450.28元/㎡。

加上，此前西半边3套墅王别墅：

72#，面积2199.77㎡，预售均价150168.70元/㎡；

83#，面积2054.91㎡，预售均价133237.81元/㎡；

93#，面积2080.78㎡，预售均价131441.20元/㎡。

至此，六套价值上亿的别墅，已全部出价。

它们每栋的实际售价，估计在1.3亿元至1.7亿元。

位于中间位置的6套别墅，堪称顶尖藏品，建面约2080㎡、实际可用面积达2700㎡的“超级院”。

南向面宽22.2米，层高4.5-5米，单层400㎡ ，全部框架结构，至少7套房的空间。

配10个车位，地面有超600㎡的南向大院。

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此次21栋楼，也可以分为三个梯队：

- 楼王梯队（13万 ，3栋）：71#、82#、92#。

- 主力梯队（11.3万—12.6万/㎡，7栋）：91#、70#、100#、108#、81#、109#、120#，是三期中间层的主力货。

- 走量梯队（10万—10.9万/㎡，11栋）：最低106#、80#、90#、98#、89#、99#贴着10万/㎡排布。

这个打法，北京润园早在一二期就已经跑通（截至9月初）：

洋房平层产品均价约6.6万/㎡，门槛低、去化快，负责把客户拉进售楼处；

复式成交均价约7.3万/㎡，产品有亮点，溢价适中，承上启下；

院墅成交均价接近8.9万/㎡，利润担当，撑起整个项目的毛利率天花板。

“高低配”说起来轻巧，但要在同一个项目里同时运营多个价格段，需要极强的销售管控力。

每个台阶对应一类客群、一种心理预期、一套说辞体系。这不是拍脑袋定的，是客研、产品、定价、话术一条链拧出来的。

更令外界惊叹的是，北京润园期期涨价，非但没劝退客户，反而越涨越火。

北京润园一期洋房预售均价6.9万/㎡。3月，二期9栋洋房取证，备案均价达到7.43万/㎡，较一期涨了5000 ，部分空墅房源单价甚至突破9万/㎡。

此次，三期直接将最高备案价拉到15 万/㎡。

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华润这份底气，不是凭空来的，有两层硬核支撑。

1.需求已验证，现金流足够安全。

一二期网签369套，去化近九成，住宅网签金额超90亿，加车位、附属库房(戊类)合计98.4亿，对60.24亿地价的覆盖率超163%。

简单说，三期可以慢慢卖，不需要用价格换周转。

2.十余年断供的稀缺性。

中央别墅区低密净地断供多年，容积率1.01、限墅令后2080㎡别墅在市面上根本没有对手；

北边一路之隔的2001/2002地块也被华润置地收入囊中，此时备案价拉高，就是在给自家兄弟盘铺价格地基。

回头看，北京润园，是华润置地的一场“意外之喜”。

如果时间倒回今年2月27日，没人会把顺义温榆河地块，和销冠画上等号。

彼时土拍场上，市场情绪冷淡、房企谨慎观望，华润置地最终以60.24亿底价兜底摘地，楼面价约3.5万/㎡。

它一共规划111栋住宅楼，19栋8层洋房 92栋双拼别墅，房源总数量480套左右。

据说当时内部的心态很微妙：硬着头皮拿的，做好了打三年持久战的准备。

结果呢？无心插柳，柳成荫。

自2025年12月5日开盘以来，北京润园一路狂飙，登顶北京楼市销冠，也让华润置地狠狠赚了一笔。

如果三期收官顺利，北京润园会不会成为近十年北京最稳的顶豪现金流样本？

答案是：已经是的。

（来源：进深网）