上海宝山18号线康文路站TOD项目的开发主体，终于揭晓。

10月底，大华（集团）有限公司完成对上海广甯建设发展有限公司100%股权的收购，并完成股权过户。

随着原股东上海地铁资产投资管理有限公司退出，相关管理人员也随之调整，以大华上海地区负责人赵德明为代表的一批管理人员已经进驻。

今年3月，上海广甯建设发展有限公司以31.2773亿元的总价，拿下宝山区N12-1001单元05A-10、05B-02住宅地块，楼面价约2.65万元/㎡。同时还以5.6253亿元拿下相邻商办地块，两宗地块总成交金额约36.9亿元。

这是一宗典型的TOD综合开发项目，住宅、商业、办公及公共配套将共同构成一个大型城市综合体。

6月，上海广甯建设发展有限公司100%股权及相关债权在上海联合产权交易所挂牌转让。9月中旬，产权交易完成，但最终接盘方尚不明确。

此前，市场就有消息将接盘方指向大华集团。地块此前的推介视频中，商业部分曾出现“大华嘉年华”的名称，也引发了市场对大华参与开发的猜测。

项目本身也有不少看点。

10月15日，康文路TOD住宅地块设计方案公示。项目住宅地块总用地面积约9.47万平方米，容积率仅1.4，计容建筑面积约11.79万平方米，规划限高63米。

根据规划，项目拟建30栋住宅，包括24栋叠拼和6栋小高层，共规划约955套住宅。

产品面积段预计涵盖100-130㎡的高层住宅，以及160-190㎡的叠拼产品。

其中，最引人关注的，是项目超过12米的抬板设计。

从周边道路标高来看，地面高度约为4-5米，而住宅社区内部标高提升至17.2米，相当于整体抬升了12米以上。

对比上海近年来已经入市的抬板项目，常见抬升高度大多在3-7米左右。康文路TOD的抬升尺度明显更大。

这与项目特殊的TOD开发条件有关。住宅并非直接布局在普通地面上，而是通过上盖开发的方式，将居住空间整体抬升，在上盖层布置住宅、绿地及相关配套。

具体解析详见：上海楼市，惊现超高抬板

从公示方案来看，社区内部还规划了多处下沉庭院，并围绕庭院组织景观组团。尤其是地块西侧，中轴区域集中了多处下沉庭院，结合入口门头和配套空间，形成了层次更加丰富的归家界面。

另一个值得关注的，是项目的低密度属性。

在上海，TOD项目通常拥有较强的交通优势，但住宅部分往往以高层产品为主。

康文路TOD则拥有约9.47万平方米的住宅用地，容积率只有1.4，同时受到63米的建筑限高约束。

这为项目打造小高层与叠拼组合的低密社区提供了条件。

从产品结构来看，24栋叠拼占据了住宅楼栋的大多数，高层住宅则只有6栋。对于宝山庙行板块来说，这样的产品组合也有一定差异化。

项目周边已有佳运瑞璟湾、华发四季河滨等住宅项目，东侧还有金茂·满誉等改善型新盘。

康文路TOD凭借地铁上盖、低容积率以及叠拼产品的组合，将进一步丰富区域改善型住宅供应。