文/西安进深 肃博

CB2-4-774地块网上挂牌报价将于11月16日16时截止。该地块于10月14日发布出让公告，位于欧亚一路以北、北辰东路以西，起始价1.187亿元。

起拍价看似不高，但叠加45班学校及市政道路的建设、移交要求，项目实际投入和开发门槛不能仅按名义地价判断。

939元/㎡的名义楼面价，尚未计入配建投入

CB2-4-774净用地面积42157.83平方米，约63.237亩，用途为住宅、商服共用宗。容积率1.2—3.0，建筑密度不高于20%，绿地率不低于40.5%，竞买保证金2400万元。

按公告所列最大建筑面积126474平方米计算，名义起始楼面价约939元/㎡。

这一数字仅反映土地起始价款。由于宗地包含商服用途，最大建筑面积不能直接等同于可售住宅面积，加上学校、道路等建设投入尚未计入，939元/㎡不能直接用于推算未来房价或项目利润率。

赵村城改连片供应，产品更接近首改及普通改善

地块周边已有碧桂园珑悦、保利心语花园、万科金悦蓝湾等交付社区，向东为浐灞三角洲河景住宅区，区域已有一定居住和生活配套基础。

该地块属于赵村城改开发用地之一。2023年公示的相关规划显示，商品房开发及配套部分共涉及9宗地、约474.895亩，其中7宗住宅用地合计约402.385亩。

目前，周边已有信达辰樾府在售，CB2-4-773、CB2-4-775则已成交并进入规划公示阶段，赵村城改正由土地供应转向连片开发。

从周边价格体系看，信达辰樾府在售约102—131平方米房源，公开参考均价约1.22万—1.28万元/㎡。（该价格并非实际成交均价，具体仍以项目一房一价及成交情况为准。）

浐灞三角洲的招商西安湾则定位约200—280平方米大户型，其3#、11#、12#楼幢均价约2.60万—3.47万元/㎡，与信达辰樾府不属同一产品和总价区间。

从容积率上限3.0看，CB2-4-774不具备低密产品基础，也不宜直接沿用浐灞三角洲低密河景项目的定价逻辑。结合周边项目和需求，其产品方向更接近首改及普通改善家庭，建筑形态或将以高层为主。

不过，在商服比例、详细规划条件和总图尚未明确的情况下，具体楼栋布局、户型及面积段仍需等待后续规划公示，不宜提前作出确定性判断。

45班学校与1.45万平方米道路，构成核心开发约束

这宗地最关键的出让条件，是明确的公共配套建设任务。

学校方面，竞得人须在CB2-7-977宗地建设总建筑面积30364平方米的浐灞国际港第五学校，并与相邻的CB2-7-978宗地同步规划、报建、建设和验收，最终交付一所45班九年制公办学校。学校须与住宅首期同步完成，验收后整体无偿移交教育部门。

道路方面，竞得人须建设一条长195.5米、宽20米的南北向道路，以及一条长500米、宽20米的东西向道路，总面积约14542.07平方米，建成后无偿移交。

这些配套有助于改善区域教育和交通条件，但学校须与住宅首期同步完成，不能延后至后续开发阶段建设，将增加项目前期建安投入和资金安排压力。

目前公告未披露学校单方造价及监管协议全文，因此无法据此精确测算包含配建投入的实际综合成本。完整测算还需计入土地成交价款、学校、道路、公建配套、税费及融资成本。

封顶预售与土地款支付要求，进一步考验资金安排

按照西安10月30日落地的实施细则，该地块属于8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，后续申请预售须完成单体主体结构封顶，并优先采用现房销售。

土地价款须自出让合同签订之日起6个月内累计缴纳不低于50%，余款在一年内缴清。

叠加配建投入与销售、回款规则，该地块对房企的前期资金安排和配套建设协调能力提出了更高要求。

对已在赵村城改内布局项目的企业而言，继续拿地可能带来区域协同；对新进入者而言，则需要重新评估配建投入、预售节奏与资金占用。

综合看，CB2-4-774并非一宗可以仅凭低楼面价判断价值的地块。其优势在于既有生活圈、连片开发空间和学校配套，约束则来自容积率、建设移交义务及资金回笼周期。最终是否具备开发价值，仍取决于成交价格、完整出让文件及后续产品方案。

（来源：进深网）