从“雍禧兰台”更名“长粼府”，案名变了，操盘方换了，但压在这块地上的那道成本线，始终没有消失。

近日，新希望长粼府（备案名：禹洲新希望雍禧兰台）更新预售证，一房一价显示，本次拿预售的4号楼住宅部分备案均价13,667元/㎡，较上次1号楼涨1,079元/㎡，备案总价在126万/套-142万/套之间，单价比周边多数老盘以及二手房贵了3000元/平以上，但这个价格，完全是贴着地价卖，只能算刚好收回拿地成本。

项目地块最早由禹洲集团在2020年7月独立拿下，楼面均价13005元/㎡，溢价86.86%，这个价格至今没有被同区域地块超越。

之后禹洲集团将49%的股权转给新希望共同开发，成立了项目公司武汉禹博。项目一期最早在2021年6月就顺利首开，卖的是带2000元/㎡精装，实际成交楼面均价还略高于成交楼面价，去化也仅仅46%。

2025年禹洲集团境外债重组，核数师提示持续经营重大不确定性，2026年2月禹洲集团退出，将武汉禹博51%股权转给新希望系公司宁波睿晟智，新希望全面接手。所以这个地块一期为联合开发，二期为新希望独立操盘。

禹洲集团退出时，二期还没开建，新希望干脆以四代宅标准调规，以长粼府全新入市。

规划上看，二期地块为长方形，多数楼栋为南向偏西朝，围合式园林布局，规划有9栋15-32层的高层住宅，部分楼栋之间的距离偏近。5号楼共15层，4、9号楼均为17层，3、6号楼均为31层，1、2、7、8号楼均为32层，无超高层，容积率2.60，居住户数952户，户均建面约92平，是以小户型为主的刚需盘。

不过这个项目是个典型的四代宅，综合得房率约113%-123%，规划显示户均有约35平的免计容面积，实得面积会比备案面积多一些，而且引入了新希望豪宅项目的工程设计团队，整体品质方面还是不错。但是因为当时拿地价确实太高，到现在都没有同区都地块超过这个单价，所以一直处于亏本换去化中。

长粼府是新希望接手禹洲地块后、在武汉独立操盘的首个四代宅刚需盘。2019年新希望地产首进武汉，首个项目锦粼九里入市即成为光谷红盘。之后新希望拿地汉口二七滨江板块，打造集超甲级写字楼、五星酒店、服务型商业、高端公寓、高端住宅于一体的综合体，新希望集团华中区域总部也落子于此。住宅板块主推230–310㎡大平层，仅226户，首开备案均价61,256元/㎡，首开去化1.37%，目前1号楼、2号楼均在平售，3号楼已取证待售，走的是分期取证、小步慢卖的顶豪逻辑。而长粼府是贴地价、刚需小户型、拼走量的完全相反打法。

两套逻辑并行，恰恰说明“新希望品牌”本身并不等同于开盘即热销，最终还得看单个项目的产品力和合同条款。

（来源：进深网）